나이스옥션 법원경매 인천 2025타경398 [1] 인천광역시 서구 원당동 1035-3 태경타워 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제208호
외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일붙임 마감 등,
창호 : 강화유리 마감 등 임.

이용상태

본건 현장조사시 인접호수인 2층 209호화 벽체 구분없이 음식점(상호명:꽃게담다)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 40m 내외 북서측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 지구단위계획구역(2024-10-15), 광로3류(폭 40m~50m)(2024-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-457)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-208(원당))(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 본건 현장조사시 208호와 209호를 경계없이 일반음식점(""꽃게담다"")으로 이용중이므로 경매 진행 및 입찰시 참고하시기바람.
3) 대지권 미포함.

물건 비고

-본 건은 인접호(209호)와 일부 벽체를 튼 상태에서 음식점으로 이용중에 있으며 호수표시가 부착되어 있는 오픈형상가로 경계표지 및 건물번호 표지의 복원이 용이한 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고 바람(2025. 9. 26. 감정인의 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경398 (1)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1035-3 태경타워 2층208호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 1,080,000,000원

토지면적: 28.39㎡ (약 8.6평)

토지지분: 28.39㎡ (약 8.6평)

건물면적: 131.10㎡ (약 39.7평)

건물지분: 131.1㎡ (약 39.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본 건은 남동측으로 노폭 약 40m 내외, 북서측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

3. 권리분석

* 현황: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO임.

* 말소기준권리: 서인천새마을금고 근저당 (2024-06-28 접수)이며, 해당 권리를 포함한 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용은 미기재)

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-25

* 확정일자: 2025-02-11

* 배당신고일자: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,155,534,449원

4. 상권분석

* 용도: 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 업무시설.

* 주위환경: 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부한 것으로 판단됨.

* 현재 이용상태: 본 건은 2층 208호이며, 현장 조사 시 인접 호수인 2층 209호와 벽체 구분 없이 일반음식점(상호명: 꽃게담다)으로 이용 중임.

* 건축물 현황: 태경타워는 철근콘크리트구조 10층 건물로, 본 건은 2층에 위치함. 건물은 2022년 10월 7일 사용승인됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 편의시설: 아파트 단지와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 건물 구조 변경: 본 건은 인접 호수인 209호와 내부 벽체를 터서 하나의 공간(음식점)으로 이용 중임. 경매 진행 시 원상복구 의무 발생 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 검토해야 함. (2025. 9. 26. 감정인의 사실조회회신서 참조)

* 대지권 미포함: 본 건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 대지권이 포함되지 않음. 토지 사용에 대한 별도의 계약이나 협의가 필요할 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사에 중대한 제약이 될 수 있음.

* 호수 표시 및 복원: 현재 오픈형 상가로 이용 중이며, 호수 표시 및 경계 표지 복원이 용이한 것으로 판단되나, 복원 관련 비용 및 절차를 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구의 일반상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편임. 하지만 인접 호수와의 벽체 철거 후 음식점으로 이용 중인 점과, 무엇보다 대지권이 미포함된 상태로 건물만 매각된다는 점은 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 따라서 해당 물건의 투자 가치는 이러한 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천광역시 서구 일반상업지역에 위치하며, 대로변에 인접하여 접근성이 좋음.

* 활발한 상권: 주변 아파트 단지와 근린생활시설이 많아 잠재적 고객 확보에 유리함.

* 기본 시설 완비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,080,000,000원이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨. 그러나 대지권 미포함 및 내부 구조 변경 등 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률적 검토를 통해 신중하게 결정해야 함. 감정가 대비 할인율 적용 등은 해당 리스크 요인 해소 가능성 및 잠재적 수익성을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.