나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [3] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-14 답 경매
매각기일: 2025-12-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [3] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-14 답 경매
- 사건번호: 2020타경5794
- 주소: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-14
- 감정가: 175,365,000원
- 최저가: 175,365,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 답
울산지방법원 경매1계 2020타경5794 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-14 | 감정가: 175,365,000원 | 최저가: 175,365,000원 | 용도: 답
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2020타경5794 (3)
소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 504-14
용도: 답 (현황: 일부 전, 목장용지, 단독주택건부지)
감정가: 175,365,000원
토지면적: 1299.00㎡ (약 393평)
건물면적: 0.00㎡ (단, 제시외건물 존재 가능성 있음)
매각대상: 토지매각 (토지 위 건물은 매각 대상에서 제외될 수 있음 - 제시외건물 확인 필요)
경매구분: 부동산임의경매
소유자/채무자: 이OO
채권자: 울OOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필수
1.2. 물건 상세 내역
토지 구성: 총 6개 필지 (기호 1-6, 9)로 구성된 것으로 보입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 필지 수와 각 필지의 면적/용도 구분이 명확하지 않으며, 감정평가서 요약표에 언급된 기호들을 기반으로 추정했습니다.
기호(1,2)는 세장형 토지로서 농경지(답)로 이용 중이며, 남측 및 남동측으로 3미터 도로에 접합니다.
기호(3)은 사다리형 토지로서 농경지(전)로 이용 중이며, 북서측 3미터 도로에 접합니다.
기호(4,5)는 세장형 토지로서 농경지(답)로 이용 중이며, 북측 3미터 도로에 접합니다.
기호(6)은 부정형 토지로서 농경지(전) 및 축사부지(목장용지)로 이용 중입니다. 이 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전', '목장용지'입니다. 북측 및 동측 3미터 도로에 접합니다.
기호(9)는 정방형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중이며, 북측 3미터 도로에 접합니다.
건물 구성:
기호(7,8)는 일반철골구조, 단층 건물로서 동식물관련시설(축사)입니다.
기호(10)은 경량철골구조, 단층 건물로서 단독주택입니다.
상기 건물들이 매각 대상에 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요하며, 특히 기호(6,9) 토지 지상에 존재하는 제시외 건물에 대한 소유권 및 일괄 처리 여부도 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.
1.3. 입지조건 분석
본 건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리에 위치하며, "신안마을" 동측 인근에 자리하고 있습니다.
주변은 마을, 농경지, 단독주택, 축사 등이 혼재된 농촌 주거 및 농업 지역입니다.
차량 및 농기계 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.
각 필지는 약 3미터 내외의 폭을 가진 포장도로에 접하여 접근성이 확보되어 있습니다.
1.4. 권리분석
본 경매는 채권자 '울OOOOOOOO'의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.
소유자 겸 채무자는 '이OO'입니다.
권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상되나, 말소기준권리보다 후순위 권리, 유치권, 법정지상권 성립 여부 등은 법원 문건 및 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.
특히, 본 건은 농지로서 농지취득자격증명이 필수적으로 요구되며, 이를 취득하지 못할 경우 낙찰 자체가 무효가 될 수 있습니다.
1.5. 상권분석
본 물건이 위치한 삼남면 상천리는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 소규모 주거 시설이 주를 이룹니다.
주변에 큰 상업 지구는 형성되어 있지 않으나, 신안마을 등 근거리 마을의 편의 시설을 이용할 수 있습니다.
1.6. 생활정보
신안마을 인근에 위치하여 기본적인 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다.
가축 사육 시설이 주변에 있어 축산업 관련 종사자에게는 익숙한 환경일 수 있습니다.
전원생활을 희망하는 분들에게는 비교적 조용한 환경을 제공할 수 있습니다.
1.7. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 문제입니다. 해당 지역의 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등의 규제를 고려할 때, 일반인이 농지 취득 요건을 충족하지 못할 가능성이 있습니다.
토지이용계획상 생산녹지지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축이나 개발에 상당한 제약이 따릅니다.
일부 필지는 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)에 포함되어 있어, 토지 활용 시 문화재 관련 규제를 받아야 합니다.
기호(6) 토지의 경우, 공부상 지목과 현황(전, 목장용지)이 달라 추후 행위 허가나 재산권 행사에 복잡성이 발생할 수 있습니다.
토지(기호6,9) 지상에 존재하는 제시외 건물에 대한 소유권 분쟁 및 일괄 처리 여부가 불확실하므로, 경매 진행 시 반드시 명확히 확인해야 합니다.
임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
1.8. 주변 시설 및 환경
본 건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리에 소재하며, "신안마을" 동측 인근에 위치합니다.
주변은 마을과 농경지, 단독주택, 그리고 축사 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 농촌 지역의 특성을 보입니다.
본 건 일부 토지는 '목장용지'로 이용 중이며, 인근에도 축사가 존재하여 축산업 관련 시설이 입지해 있음을 알 수 있습니다. 이는 냄새나 소음 등 환경적 요인에 민감한 분들에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.
차량 및 농기계의 접근이 가능하여 일상생활 및 농업 활동에 불편함은 적을 것으로 보입니다.
각 필지는 약 3미터 내외의 폭을 가진 포장도로에 접하고 있어 차량 통행은 원활합니다.
1.9. 종합 의견
본 물건은 울산 울주군에 위치한 농업용 토지로서, 감정가는 1억 7천만 원대입니다.
농업 활동이나 전원생활을 위한 부지로서의 잠재력은 있으나, 농지취득자격증명 필수, 생산녹지 및 농업진흥구역 지정, 역사문화환경보존지역 포함 등 여러 규제 사항을 철저히 확인하고 극복해야 하는 물건입니다.
특히 농지 취득 가능 여부가 가장 중요한 관건이며, 제시외 건물 관련 분쟁 가능성도 염두에 두어야 합니다.
1.10. 투자 포인트
정부의 농업 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 향후 농지 가치가 상승할 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점.
농업 관련 사업을 직접 영위하고자 하는 실수요자에게는 경쟁력 있는 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.
향후 규제 완화 또는 개발 시, 현재의 농지로서의 가치보다 훨씬 높은 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.
단, 투자는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 관련 규제를 완벽히 파악한 후에 신중하게 결정해야 합니다.
법원 정보
울산지방법원 경매1계