나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [4] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 1004-4 답 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [4] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 1004-4 답 경매

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울산지방법원 경매1계 2020타경5794 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 1004-4 | 감정가: 72,832,000원 | 최저가: 72,832,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2020타경5794 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2020타경5794 (4)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 1004-4입니다. 본 건의 용도는 답이며, 감정가는 72,832,000원입니다. 토지 면적은 569.00㎡ (약 172.13평)이고, 토지 지분율은 56900입니다. 건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분율은 0입니다. 매각 대상은 토지매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 울OOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명이 필요하며, 주의사항 또한 농지취득자격증명이 필요합니다.

2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 소재 "신안마을" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 마을 주변 농경지와 단독주택, 축사 등으로 형성되어 주위 환경은 보통입니다. 차량 및 농기계 등 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통입니다. 본 건은 울산광역시 울주군 삼남면에 위치하며 KTX 울산역과 인접해 있어 교통이 편리한 지역입니다. 다만, 본 건의 경우 농경지가 대부분을 차지하고 있으며, 마을 단위의 주거지와 축사가 혼재되어 있습니다. 본 건 토지는 남측 및 남동측, 북서측, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본 건은 울산지방법원 2020타경5794 (4)호 부동산 임의경매 사건으로, 채무자인 이OO의 채무 불이행으로 인해 채권자 울OOOOOOOO가 신청한 경매입니다. 매각 대상은 토지이며, 소유자와 채무자는 동일하게 이OO입니다. 특별히 복잡한 권리 관계는 없어 보이나, 농지이므로 농지취득자격증명 취득이 필수적입니다. 농지취득자격증명 미제출 시 낙찰이 무효가 될 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리라는 지역적 특성상 대규모 상업 시설보다는 마을 단위의 소규모 상점 및 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 주로 농경지와 단독주택, 축사가 혼재된 지역이므로, 소비 상권보다는 배후 주거 및 농업 관련 지원 기능이 있을 수 있습니다. KTX 울산역 주변으로 형성된 상업 지구의 영향을 일부 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

상천리는 주로 농촌 주거지와 농경지로 이루어져 있으며, 마을 자체에는 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 보입니다. 주요 편의시설인 대형마트, 병원 등은 차량으로 약 10~15분 거리에 위치한 KTX 울산역 인근 지역을 이용해야 합니다. 교통은 차량 및 농기계 접근이 가능하며, 주변 도로 상황은 보통입니다. KTX 울산역과의 접근성이 좋아 시외 이동이 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지 취득 관련 규제입니다. 본 건은 용도가 '답'으로 되어 있으나, 일부 토지는 현황이 '전' 및 '목장용지'로 이용 중이어서 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미취득 시 낙찰이 무효가 될 수 있습니다. 또한, 본 건은 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당하며, 일부 필지는 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 엄격한 제한이 따릅니다. 생산녹지지역은 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하가 일반적이며, 용도지역에 따른 건축물 용도 제한이 적용됩니다. 농업진흥구역은 농지법에 따라 농지 전용 행위가 제한되며, 개발 행위에 엄격한 규제가 적용됩니다. 일부 축사로 인한 냄새나 소음 문제는 인근 거주 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 기호(6,9) 토지 지상에 소재하는 제시외건물은 소유권 주장이 있으므로 경매 진행 시 소유권 관계 및 일괄 처리 여부를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남면의 농경지로서, 농업진흥구역 등 각종 규제가 적용되는 지역입니다. KTX 울산역과의 인접성으로 인해 교통은 편리한 편이나, 생활 편의 시설은 차량으로 이동해야 합니다. 농지 취득 자격 증명 필수, 용도지역 제한, 제시외 건물 존재 등 여러 고려 사항이 있습니다. 현재 농경지 및 일부 축사, 주택 부지로 이용되고 있어, 향후 개발 가능성보다는 농업적 이용 또는 소규모 건축 행위 가능성을 중점적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

KTX 울산역과의 비교적 가까운 접근성은 향후 지역 개발 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다. 현재 농경지로 이용되고 있으며, 일부는 축사 및 주택 건부지로 활용되고 있어 다양한 토지 이용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 규제 지역이지만, 장기적인 관점에서 지역 발전과 함께 가치 상승을 고려해 볼 수 있습니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 가능하다는 전제 하에, 경작 또는 소규모 건축 등 특정 목적을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계