나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [2] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 111-12 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [2] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 111-12 전 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2020타경5794 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 111-12 | 감정가: 216,195,000원 | 최저가: 216,195,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2020타경5794 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2020타경5794 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 111-12

용도: 전

감정가: 216,195,000원

토지면적: 1491.00㎡ (약 451평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 울OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본 건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 소재 "신안마을" 인근에 위치합니다.

주위 환경은 마을을 둘러싼 농경지, 단독주택, 축사 등으로 형성되어 있습니다.

차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

각 필지는 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 토지 이용 현황 및 개발 가능성

토지는 현재 농경지(답, 전) 및 축사부지(목장용지)로 이용되고 있으며, 일부 필지는 단독주택 건부지로 활용 중입니다.

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전' 및 '목장용지'인 필지(기호 6)가 있습니다.

토지이용계획 상 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 속합니다.

일부 필지는 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)으로도 지정되어 있어 개발 시 추가적인 허가가 필요할 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 이OO입니다.

주요 권리사항으로는 채권자 울OOOOOOOO의 근저당이 있습니다.

가장 중요한 권리사항은 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하다는 점입니다.

1.5. 상권분석

주변 지역은 농경지와 주거지가 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보입니다.

신안마을이 인근에 있어 지역 주민을 대상으로 한 최소한의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설보다는 농업 관련 활동 및 지역 주민 생활 편의를 위한 시설 위주로 분포할 가능성이 높습니다.

1.6. 생활정보

울주군 삼남면에 위치하여 울산 시내 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 농경지가 많아 조용하고 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

상천리 지역의 편의시설은 제한적일 수 있으며, 주요 쇼핑, 문화, 의료 시설 등은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

생산녹지지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제가 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 실패 시 낙찰이 무효가 될 수 있다는 점입니다.

생산녹지지역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 개발 제한 구역 지정으로 인해 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

토지(기호 6)의 공부상 지목과 현황(전, 목장용지)이 다른 점은 추후 문제가 될 소지가 있습니다.

지상에 소재하는 제시외 건물(기호 6, 9 지상)의 소유권 관계를 경매 진행 시 반드시 재확인해야 하며, 일괄 처리되지 않을 경우 토지 활용에 제약을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 울산 울주군 삼남면의 농업진흥지역 내 농지로, 농업 활동이나 전원생활을 희망하는 분에게 적합할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 확보가 필수적이며, 생산녹지지역 등 다양한 토지 이용 규제를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

주변에 축사 등의 시설이 언급되었으나, 심각한 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

제시외 건물과의 관계도 낙찰 후 명확히 정리해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

농업적 활용 또는 전원생활을 위한 장기적인 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

울산 시내와의 접근성을 바탕으로 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

경매 감정가 대비 저평가된 부분이 있다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있으나, 제한적인 토지 이용으로 인한 개발 수익은 크지 않을 수 있습니다.

농지 경작 또는 임대 사업을 통한 안정적인 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계