나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114856 [1] 경상남도 양산시 평산동 41 삼성명가타운 202동 1층101호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경114856 [1] 경상남도 양산시 평산동 41 삼성명가타운 202동 1층101호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매1계 2024타경114856 | 소재지: 경상남도 양산시 평산중앙로 88, 202동 1층101호 (평산동,삼성명가타운) | 감정가: 172,000,000원 | 최저가: 172,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 울산지방법원 2024타경114856 (1)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경114856 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 41 삼성명가타운 202동 1층 101호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 금 172,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 김OO

채권자: 정OO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적: 84.93㎡ (전용면적)

토지면적: 39.73㎡ (대지권)

층수: 총 20층 건물 중 1층

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

이용상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

설비내역: 위생 및 급,배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 평산초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 초등학교가 가까워 주거 환경이 안정적이며, 자녀를 둔 실수요자에게 선호도가 높은 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 소로 및 중로가 접합하고 있어 시내외 이동에 불편함은 없을 것으로 보입니다. 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지이용계획

제3종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 상한이 높아 주거 편의성이 높습니다. 다만, 평산초등학교와 관련된 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치하고 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본건은 채권자 정OO의 신청에 의한 부동산 강제경매 사건입니다. 강제경매는 채무자(소유자 김OO)의 일반 재산에 대해 집행하는 경매로, 법적 절차에 따라 진행됩니다.

3.2. 소유권 및 점유 관계

등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자는 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계는 미상(알 수 없음)으로 보고되어 있어, 현장 조사 및 명도 협상을 통한 점유자 확인 및 명도(이사) 절차에 대한 철저한 계획이 필요합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 인수 여부가 결정되므로, 이에 대한 추가 확인이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학원 등)은 갖춰진 지역 상권입니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지를 기반으로 한 동네 상권이 발달해 있어, 주거 만족도는 높은 편입니다.

4.2. 생활 정보

평산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 다수의 아파트 단지 주민들이 이용하는 기본적인 인프라가 구축되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 시설 및 승강기 설비가 잘 갖춰져 있어 아파트로서의 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 점유 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로 보고되어 있어, 실제 점유자가 소유자인지, 아니면 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사로 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 있을 경우, 명도 저항 또는 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

5.2. 층수 및 위치의 특징

총 20층 중 1층에 해당합니다. 1층은 로열층 대비 선호도가 낮아 향후 매매 시점의 시세 차익에 영향을 줄 수 있습니다. 또한 사생활 보호, 일조권 및 소음 문제 등 1층 특유의 단점을 감안해야 합니다.

5.3. 규제 사항

상대보호구역 및 절대보호구역에 속해 있어 유흥 시설이나 일부 근린생활시설의 입주가 제한될 수 있으나, 본건은 아파트 용도이므로 주거에는 직접적인 영향이 없습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로서, 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 물건입니다. 감정가 1억 7천만 원대로 수도권 대비 비교적 낮은 투자 비용이 소요됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 실수요 가치

평산초등학교 인근의 84.93㎡ 아파트로, 실거주를 목적으로 하는 실수요자에게 매우 적합합니다. 3종일반주거지역의 장점을 누릴 수 있는 안정적인 주거지입니다.

7.2. 투자금 회수 용이성

인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 매매 수요가 꾸준히 존재하며, 지역 시세에 맞는 합리적인 가격에 낙찰받는다면 향후 환금성(투자금 회수)이 높을 것으로 예상됩니다.

7.3. 입찰 전략

임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크를 감안하여, 철저한 현장 조사를 통해 명도 비용을 정확히 산정하고 이를 입찰가에 반영하는 보수적인 전략이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매1계