나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [1] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 90-30 답 경매
매각기일: 2025-12-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2020타경5794 [1] 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 90-30 답 경매
- 사건번호: 2020타경5794
- 주소: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 90-30
- 감정가: 206,550,000원
- 최저가: 206,550,000원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 답
울산지방법원 경매1계 2020타경5794 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 90-30 | 감정가: 206,550,000원 | 최저가: 206,550,000원 | 용도: 답
1. 울산지방법원 2020타경5794 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2020타경5794 (1)
소재지: 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 90-30
용도: 답 (농경지)
감정가: 206,550,000원
토지면적: 1377.00㎡ (약 416.5평)
건물: 동식물관련시설(축사) 및 단독주택 존재 (총 면적 0㎡로 표기되었으나, 감정평가에 포함된 건물 존재)
경매구분: 부동산 임의경매
소유자/채무자: 이OO
채권자: 울OOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요
1.2. 입지 조건
본 건은 울산광역시 울주군 삼남면 상천리에 위치하며, "신안마을" 인근의 농경지, 단독주택, 축사 등이 혼재된 지역에 자리 잡고 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]. 차량 및 농기계의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY_TRANSPORT]. 토지는 대부분 자체 등고가 평탄하며, 일부는 세장형, 사다리형, 부정형 등의 형태를 띠고 있습니다. 각 필지는 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 확보되어 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY_SHAPE_USE, APPRAISAL_SUMMARY_ROAD_ACCESS].
1.3. 권리 분석
본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 이OO이며, 채권자는 울OOOOOOOO입니다. 경매 절차상 특별한 인수주의 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 가장 중요한 권리상의 제한 사항은 본 토지가 농지이므로 매각 후 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 한다는 점입니다 [cite:SPECIAL_NOTES, CAUTION]. 이를 취득하지 못할 경우 소유권 이전이 불가능하므로, 경매 참여 전에 반드시 확인 및 준비가 필요합니다. 또한, 감정평가요항표에 따르면 본 건 기호(6) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "전" 및 "목장용지"로 이용 중이며, 기호(6,9) 지상에는 제시외건물이 존재하며 소유권 주장이 있는 것으로 파악되었습니다. 이에 따라 경매 진행 시 소유권 관계 및 일괄 처리 여부를 재확인해야 합니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LAND_DISCREPANCY, BUILDING_APPRAISAL_APPURTENANCES].
1.4. 상권 분석 및 주변 시설 (혐오시설 포함)
본 물건이 소재한 삼남면 상천리는 농경지가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다. 주변 환경은 마을과 농경지, 일부 단독주택 및 축사 등으로 형성되어 있으며, 전반적으로 조용한 농촌 마을의 분위기를 띄고 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LOCATION]. 감정평가서에 명시된 바와 같이, 인근에 축사 시설이 존재하며, 기호(6) 토지 역시 목장용지로 이용 중인 부분이 있습니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY_SHAPE_USE]. 주변 시설에 대한 추가적인 조사를 실시한 결과, 해당 지역에 인접한 대규모 산업단지나 폐기물 처리 시설과 같은 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 축사 시설의 존재로 인해 농촌 지역 특유의 냄새가 발생할 가능성은 있습니다. 이는 지역의 특성이므로 감안해야 할 부분입니다.
1.5. 생활 정보
본 물건은 울산광역시 외곽의 농촌 지역에 위치하여, 도시의 편리한 생활 편의 시설보다는 전원생활에 적합한 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 대중교통 이용이 용이한 지역과는 거리가 있을 수 있습니다. 기본적인 생활 기반 시설(전기, 급배수 등)은 건물이 존재함에 따라 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다 [cite:BUILDING_APPRAISAL_FACILITIES]. 통신망(CCTV 등)도 설비되어 있습니다 [cite:BUILDING_APPRAISAL_FACILITIES].
1.6. 잠재적 리스크
농지 관련 규제: 본 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 엄격한 제한이 따릅니다 [cite:APPRAISAL_SUMMARY_LAND_USE_PLAN]. 특히 농업진흥구역은 농업 생산성 향상을 목적으로 하므로, 농지 외 타 용도로의 전용이 매우 까다롭습니다.
농지취득자격증명 미확보: 농지법에 따라 농지 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 기한 내에 발급받지 못하면 낙찰 무효 처리 및 계약금 몰취 등의 불이익을 받을 수 있습니다.
제시외 건물 문제: 기호(6,9) 지상의 제시외 건물에 대한 소유권 주장 문제가 존재합니다. 이는 낙찰 후 건물 철거 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 사전에 명확한 확인 및 대응 방안 마련이 필요합니다 [cite:BUILDING_APPRAISAL_APPURTENANCES].
축사로 인한 환경적 요인: 주변 및 본 토지의 축사 시설로 인해 발생할 수 있는 냄새 등의 환경적 문제는 거주 또는 이용 시 불편을 야기할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
울산 울주군 삼남면 상천리에 위치한 본 물건은 농업 활동이나 축산업을 고려하는 투자자에게 적합한 토지입니다. 현재 농경지(답, 전) 및 일부 축사, 단독주택 부지로 이용되고 있으며, 넓은 면적을 확보하고 있습니다. 그러나 농지법 및 개발 제한 구역 지정으로 인한 엄격한 규제, 농지취득자격증명 취득의 필수성, 그리고 제시외 건물과 관련된 소유권 분쟁 가능성 등 해결해야 할 과제들이 명확히 존재합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 통해 접근해야 하는 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
농업/축산업 기반 마련: 농업진흥구역 내에 위치하여 농업 활동을 위한 최적의 기반을 제공합니다. 축산업에 관심 있는 경우, 현황대로 또는 재정비하여 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.
장기적 개발 가능성: 울산 지역의 성장과 함께 향후 도시 계획이나 용도 지역 변경 시 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.
정확한 권리 분석을 통한 리스크 관리: 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인하고, 제시외 건물 관련 문제를 명확히 파악하여 투자 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.
법원 정보
울산지방법원 경매1계