나이스옥션 법원경매 인천 2024타경566099 [3] 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 7층703호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름 · 평가일 2024.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "인천푸른나래공원" 북서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 일반공장, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 제7층 제702호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공장(지식산업센터), 지식산업센터 지원시설(제1종. 제2종 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 702호와 인접호수인 703호 소유자는 등기사항전부증명서상 ㈜가온세정으로 등재되어있고, 7층 안내표지판에도 2개호수가 ㈜가온세정으로 표기되어 있어, 경매 진행시 내부 일체이용 여부 등을 확인하시기 바람.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경566099 (3)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1610-1 인천표면처리센터공장동 7층703호

용도: 지식산업센터

감정가: 104,900,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 110.08㎡ (약 33.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 338.97㎡ (약 102.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복병합사건으로 관련 사건들을 종합적으로 파악해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "인천푸른나래공원" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 지식산업센터, 일반공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지는 가장형으로 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설)의 부지로 이용 중입니다. 본건은 북동측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건은 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 3월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸 예상 권리

말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을1: 근저당권 (중소기업은행, 2,121,000,000원)

* 을2: 근저당권 (주식회사한국토지신탁, 129,834,576원)

* 갑2: 임의경매 (주식회사한국토지신탁)

* 갑3: 가압류 (신용보증기금, 256,500,000원)

* 갑4: 임의경매 (중소기업은행, 3,483,513,923원)

* 갑5: 압류 (서인천세무서장)

등기부채권 총액은 2,507,334,576원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 에이 , 이

* 보증금: 0원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 11월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 보증금 0원에 월세 20만원으로 계약이 되어 있으나, 계약의 구체적인 내용과 실질적인 변제 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 특수물건 정보

본건 702호와 인접 호수인 703호의 소유자가 등기사항전부증명서상 ㈜가온세정으로 등재되어 있으며, 7층 안내표지판에도 2개 호수 모두 ㈜가온세정으로 표기되어 있습니다. 따라서 경매 진행 시, 두 개 호수가 하나의 업체를 위해 일체로 이용되고 있는지 여부 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 환경

본건이 위치한 지역은 지식산업센터와 일반공장 등이 밀집한 산업단지 내에 속해 있어, 관련 업종의 기업체들에게 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

차량 통행이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능하여 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

사건번호가 (3)으로 표기된 것으로 보아, 관련 사건들이 존재하며 이로 인한 추가적인 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 내부 통합 이용 가능성

702호와 703호가 동일인(㈜가온세정)에게 속해 있어 내부가 통합되어 사용될 가능성이 있습니다. 이 경우, 경매 후 실제 내부 이용 현황 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있으므로 사전 확인이 필수적입니다.

6.3. 업종 제한

현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건으로, 향후 임대 시 해당 용도 및 관련 법규에 따른 업종 제한 등을 고려해야 합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

성장관리권역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 지식산업센터로, 산업단지 내에 자리하고 있어 관련 기업들의 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보여 권리관계는 비교적 명확합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되지만, 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 702호와 703호의 통합 이용 가능성은 특이사항으로, 실제 이용 현황 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 위치: 지속적인 기업 입주 및 수요 증가 기대.

* 명확한 권리관계: 인수되는 부담 없이 안전하게 취득 가능.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 104,900,000원입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 임대 시장 동향, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 또한, 중복병합사건의 영향과 702호, 703호 통합 이용 가능성 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수되는 권리가 없으므로, 시장 상황에 맞는 적정 수익률을 목표로 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 외부 자료 검색(지도, 유사 물건 시세 등)을 통한 추가적인 분석은 포함되지 않았습니다. 따라서 구체적인 입찰가 결정은 전문가와 상담하거나 추가적인 조사를 수행한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.