나이스옥션 법원경매 대구 2025타경588 [4] 대구광역시 북구 대현동 227-9 더원캐슬 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 ""경대교"" 남동측 인근에 위치하는 '더원캐슬 제2층 제2
01호 외 25개호' 구분건물로서, 부근 일대는 근린상가, 업무용 건물, 병원 및 후면 단독주택
등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 간선도로를 접하고 있어 제반 교통
사정은 무난한 편입니다

건물의 구조

(1)~(24),(26),(27) 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 6층건 26개호 구분건물로,
외벽: 화강석, 인조석, 스톤코트 및 드라이비트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 화강석, 데코타일, 장판 및 타일 등 마감
창호: 샷시 단창 및 이중창

이용상태

(1)~(3) 오피스텔
(4) 사무소
(5)~(24),(26),(27) 도시형생활주택(원룸형)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재발신기, 캐비넷형 호스릴 소화설비, 주차차단기 및
천정매립형 냉난방설비(사무소), 개별 도시가스온수보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니
다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 인접지와 등고 평탄한 ""주상용 구분건물 건부지""입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복5차선 아스팔트포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(2016-03-21)(접합),
가축사육제한구역(가축사육제한구역), 비행안전제6구역(전술)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경588 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 대현동 227-9, 더원캐슬 2층 204호

건물명: 더원캐슬

용도: 근린상가 (본건 204호는 사무소로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트 슬래브지붕 6층 건물 중 2층

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 246,000,000원

토지면적: 51.44㎡ (약 15.56평)

건물면적: 106.40㎡ (약 32.18평)

1.4. 기타 사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 개요

본건은 대구광역시 북구 대현동 소재 "경대교" 남동측 인근에 위치한 더원캐슬 건물 내 2층 204호입니다. 본 건물은 지하 0층, 지상 6층 규모로 철근콘크리트 구조이며, 근린상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등 복합 용도로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물의 남서측으로는 왕복 5차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 교통 환경이 양호합니다.

2.3. 주변 환경 및 지역 특성

주변 일대는 근린상가, 업무용 건물, 병원 및 후면 단독주택 등으로 형성된 지역입니다. 상업 및 주거 기능이 혼합되어 있어 활발한 도시 활동이 이루어지고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2019년 2월 28일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당(을2)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2018년 3월 5일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

- 임차인 이 은(는) 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 점유 및 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 요약

등기부에는 소유권 보존, 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 위에서 언급된 말소기준권리(농협은행 근저당, 2019.02.28.)보다 모두 후순위에 있어 본 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,598,500,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석 (용도)

본건 2층 204호는 '사무소' 용도로 이용 중입니다. 건물 전체적으로는 근린상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재된 복합 용도로, 주변의 상업 및 업무 시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

대구 북구 대현동 일대는 경대교 인근의 교통 요지로, 다양한 업종의 상가 및 사무실이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 사무실로서의 활용 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주요 간선도로와 접해 있어 차량으로의 접근성 또한 뛰어납니다.

* 편의시설: 건물 주변으로 다양한 근린생활시설과 병원 등이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 의료시설: 본건 인근에 세강병원, 바로본병원, 배성병원, 현대연합정형외과의원 등 다수의 병의원이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교육시설: (주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지개발지구나 상업지구 인근에 위치할 가능성이 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 이 은(는) 대항력이 있으나, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다. 그럼에도 불구하고 실제 명도 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 중복/병합/유동화 물건

중복사건, 중복병합사건, 유동화물건으로 분류되어 있어 권리 분석이 복잡할 수 있으나, 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

6.3. 제반 제한사항

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술) 등 공공의 이용 및 관리에 관한 제한이 적용될 수 있습니다. 또한, 대현동 일대에서는 이슬람 사원 건축 논란과 같은 지역 주민과의 갈등 사례가 보도된 바 있으나, 본건과는 직접적인 관련이 없을 것으로 판단됩니다. (주변 탐문 시 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 대구 북구 중심부의 우수한 교통 및 접근성.

* 상가, 오피스텔, 주택이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 수요 기대.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 금전적 부담이 적음 (임차인 보증금 0원).

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

7.2. 약점

* 대항력 있는 임차인 존재 (명도 진행 필요).

* 토지이용계획상의 일부 공공 제한 사항.

* 중복/병합/유동화 물건으로 인한 복잡성.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 가치

본 물건은 대구 북구의 핵심 상업지구에 위치하여 사무실, 소규모 상가 등으로 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 경대교 인근이라는 입지적 이점을 바탕으로 잠재적 가치가 높습니다.

8.2. 예상 수익률

(본 물건에 대한 구체적인 예상 수익률 산출은 공실률, 임대료 수준, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

감정가 246,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

9.2. 보증금 인수 금액

임차인 이 에게 인수되는 보증금은 0원으로 파악되어, 입찰자가 직접 부담해야 할 추가적인 금전적 위험은 없습니다.

9.3. 산출 범위

감정가: 246,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 권리 분석상 명확하고 추가 인수되는 채무가 없으므로, 인근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 감정가를 참고한 합리적인 수준의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. (구체적인 입찰가 산출은 심층적인 시세 및 수익률 분석이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.