나이스옥션 법원경매 안양 2025타경76 [2] 경기도 군포시 도마교동 OOO OOOOOOOOO OOOOOOOO 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 ""송안초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3, 지상15층건 내 1층 A124, A125, A126호로서(사용승인일: 2021.03.17.),
외벽: 몰탈 위 페인팅 및 인조석붙임 등 마감
내벽: 인테리어 마감
창호: 칼라새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 각 판매시설(소매시장-대규모점포)이고, 현황 기호1~3 벽체구분 없이 ""강산애 농산물마트""로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형인 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 서측, 남측의 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역(전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 내부이용상황은 건축물대장 및 건축물현황도면, 탐문조사 등을 참고하였으며, 설비내용은 동유형 건물의 일반적인 설비상황을 기준으로 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 기호 1~3 벽체구분 없이 '강산애 농산물마트'로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경76 (2)

* 소재지: 경기도 군포시 도마교동 478 군포송정풍산리치안 1층 에이125호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 86,000,000 원

* 토지면적: 18.67㎡ (약 5.65 평)

* 건물면적: 41.82㎡ (약 12.65 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 군포시 도마교동 소재 '송안초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로 접근성: 건물은 동측, 서측, 남측의 중로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 인천옹진농업협동조합, 2,136,000,000원, 2023-02-24) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당, 갑7 국민건강보험공단 압류, 갑9 화성시 압류, 갑10 남동세무서장 압류, 갑13 임의경매 개시결정 등기 등 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본건과 관련하여 매수인이 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 송병호: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주의 문구: 해당 임차인은 현재 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 재확인하여 혹시 모를 법적 분쟁을 사전에 방지하는 것이 권장됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 배후 수요: 인근에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 근린 상권: 주거 지역 내 근린생활시설로서 지역 주민들의 생활 편의를 위한 업종에 적합합니다.

* 혐오시설 여부: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 청소년에게 유해한 환경과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 편의시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 외식 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육 환경: 송안초등학교, 송정중학교 등 교육시설이 가까이 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 문화 및 여가: 송정공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 주거 및 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적리스크

* 복합 이용 상태: 본건(A125호)을 포함하여 총 3개 호실(기호 1~3)이 '강산애 농산물마트'라는 단일 상호로 벽체 구분 없이 통합 운영되고 있습니다. 이는 향후 해당 호실들의 개별적인 관리, 임대, 매각 과정에서 소유권 분쟁이나 관리상 복잡한 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건이 속한 지역은 비행안전제3구역, 가축사육제한구역, 과밀억제지역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항을 받고 있습니다. 이는 향후 건물의 증축, 용도 변경, 개발 행위 등에 제약을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 21억 원 이상으로, 감정가 8.6천만 원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 물건의 잠재적 가치 대비 부채 비율을 시사하며, 시장 상황 변화에 민감할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축 상가 건물로, 송안초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 잠재적인 수요가 풍부합니다. 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 권리 관계는 큰 장점입니다. 현재 '강산애 농산물마트'로 통합 운영되는 점은 임대 수익 측면에서 긍정적으로 볼 수 있으나, 향후 구분 소유권자 간의 관계 설정 및 관리 주체에 대한 명확한 협의가 필수적입니다. 다양한 도시계획 규제를 받고 있는 점은 추가적인 개발 가능성에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물 노후화에 대한 걱정이 적습니다.

* 안정적 입지: 아파트 단지를 배후로 하는 상가로서 꾸준한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리 관계 깨끗: 인수 부담이 없는 완벽한 권리 상태입니다.

* 단일 상호 운영: '강산애 농산물마트'라는 기존 운영 체제가 있어 공실 위험이 낮습니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 86,000,000원입니다.

인수 보증금이 없으므로 감정가 이상에서 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

다만, 실제 임대 시장 가치, 공실 리스크, 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

추천 입찰가 범위: 86,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.