나이스옥션 법원경매 안산 2024타경70223 [1] 경기도 시흥시 장현동 OOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "가온초등학교" 남동측 인근
에 위치하며 주위는 중,대규모 아파트단지, 근린생활시설, 각급
학교 및 임야 등이 혼재하는 주거지주변임야지대로 제반환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 불가하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 공히 부정형의 경사지로서 활잡목이 자생하는 자연림임.

인접 도로상태

본건은 공히 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

본건(1): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지, 과밀
억제권역임.
본건(2): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 상대보호구역, 상
대보호구역, 상대보호구역, 상대보호구역, 절대보호구역,
공익용산지, 성장관리권역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각
공유자 우선매수 1회에 한하여 실시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경70223 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김

* 소재지: 경기도 시흥시 장현동 산69

* 용도: 임야

* 건물 현황: 없음 (건물면적 0㎡)

* 총 토지 감정가: 13,695,000원 (이는 전체 토지 면적 4482.00㎡에 대한 감정가입니다.)

* 매각 대상 토지 지분: 164.9376㎡ (약 49.91평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 전체 면적: 4482.00㎡ (약 1356.15평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지리적 위치

* 본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "가온초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 임야 등이 혼재하는 주거지 주변 임야 지대로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 직접 출입은 불가합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건은 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부채권 총액: 0원입니다.

* 이는 현재 등기부상 채무 부담이 없는 상태를 나타냅니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수해야 할 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

* 주의: 금액이 0원이라도 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있으므로 명확한 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리 사항 (공유자 우선매수 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항은 없습니다.

* 특이사항: 지분 매각 대상이며, 공유자 우선매수 신고가 접수되었습니다.

* 공유자 우선매수는 1회에 한하여 실시됩니다.

4. 토지이용 및 규제 현황

4.1. 토지이용계획

* 본건(1): 도시지역, 자연녹지지역, 공익용산지, 과밀억제권역

* 본건(2): 도시지역, 자연녹지지역, 공익용산지, 성장관리권역

4.2. 토지이용 제한상태

* 본건은 개발제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 개발 잠재력 및 가치 평가

5.1. 현황

* 본건은 공히 부정형의 경사지로서 활잡목이 자생하는 자연림 상태입니다.

5.2. 용도 제한으로 인한 제약

* 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 공익용산지 등의 중첩적인 지정으로 인해 건축 및 토지 개발이 매우 제한적입니다.

5.3. 투자 포인트

* 가온초등학교 인근의 주거 단지 주변 임야 지대로, 향후 도시 계획 변경 등 미래 가치 상승 가능성을 고려한 장기적인 관점에서의 투자 대상이 될 수 있습니다.

* 본건의 공유 지분 매각을 통해 상대적으로 소액 투자가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 복잡성

* 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 공동 소유 관계에서 오는 불편함, 의사 결정의 어려움, 재산권 행사상의 제약 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지로서의 제약

* 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 토지 활용을 위해서는 인접 토지의 사용 승낙이 필요하거나 별도의 진입로 확보 방안을 모색해야 합니다. 이는 사실상 토지 이용에 큰 제약이 됩니다.

6.3. 개발제한구역 및 공익용산지 지정

* 개발제한구역(그린벨트) 및 공익용산지로 지정되어 있어 건축 행위, 토지 형질 변경 등에 대한 법적 규제가 매우 엄격합니다.

6.4. 공유자 우선매수권 행사 가능성

* 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 입찰자가 낙찰받지 못할 수 있으며, 이는 입찰 과정의 불확실성을 높입니다.

6.5. 임대 관계 미상

* 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이라도, 임대 관계가 명확히 확인되지 않아 잠재적인 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 경기도 시흥시 장현동의 가온초등학교 인근에 위치한 임야의 일부 지분 매각 물건입니다.

* 입지적으로는 주거 단지와 학교가 인접해 있으나, 차량 진입 불가 및 맹지라는 명확한 단점을 가지고 있습니다.

* 가장 큰 제약 요인은 개발제한구역, 자연녹지지역, 공익용산지 등으로 묶여 있어 합법적인 토지 개발이나 건축이 매우 어려운 상황입니다.

* 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권의 존재는 투자 결정에 있어 추가적인 고려 사항입니다.

* 따라서 본 물건은 규제 해제 등 미래의 불확실한 가치 상승을 기대하거나, 공유물 분할을 통한 토지 활용 방안을 적극적으로 모색할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 일반적인 부동산 투자 목적보다는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 예상 입찰가 산정

* 전체 토지 감정가: 13,695,000원

* 매각 지분 비율: 약 3.68% (164.9376㎡ / 4482.00㎡)

* 지분 감정가 환산액: 약 503,600원 (13,695,000원 * 0.0368)

* 종합 의견 및 리스크 요인을 고려할 때, 지분 감정가 환산액을 기준으로 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 실제 입찰가는 시장 상황, 본인의 투자 목표 및 감수 가능한 리스크 수준을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 과도한 경쟁 입찰보다는 감정가의 40% ~ 60% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (예: 약 200,000원 ~ 300,000원 선)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.