나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6116 [1] 경기도 시흥시 산현동 520 호반베르디움더숲 606동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 산현동 소재 "운흥초등학교" 남서측 인근에 위치하는 호반베르디움더숲아파트
606동 내에 소재하며 인근일대는 아파트단지, 학교, 공원등으로 이루어진 주거지대로서 단지
동측, 서측, 남측이 야산으로 둘러싸인 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 차량으로 약10분정도 거리에
서해안고속도로 목감I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 내 1층 102호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임
내벽 : 벽지, 타일 및 인테리어등 마감
창호 : 시스템창호등

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다목적실, 드레스룸등)로 이용중임.

설비내역

열병합에 의한 지역난방 구조이며, 엘리베이터설비, 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비,
출입구보안개폐설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 북하향의 완경사지를 계단식으로 조성하였으며 아파트단지 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m-30m)(2016-08
-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공
주택 특별법>, 상대보호구역(2021-03-23)(정화구역 해당여부는 교육지원청으로 직접 문의
(031-488-4585)하여야 함)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 안산지원 2024타경6116 (1)

소재지: 경기도 시흥시 산현동 520 호반베르디움더숲 606동 1층102호

용도: 아파트

감정가: 529,000,000원

토지면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 목감 호반써밋 더숲 (호반베르디움더숲)

사용승인일: 2019년 4월 3일

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 25층

해당층: 1층

세대수: 968세대

주차대수: 총 1219대 (세대당 약 1.26대)

전용면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

총면적: 154,182.89㎡ (단지 전체 면적)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

경기도 시흥시 산현동에 위치하며, "운흥초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 이루어진 주거지대로 형성되어 있으며, 단지 동측, 서측, 남측으로는 야산이 둘러싸여 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내외로 개설된 포장도로를 통해 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약 10분 거리에 서해안고속도로 목감IC 진출입로가 위치하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (2023년 6월 27일, 부산은행, 484,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 을구 5번 근저당권을 포함한 모든 권리(을구 5, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑13, 갑15)는 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서은석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계가 있다면 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 등기부 현황 요약

등기부 채권 총액: 590,832,227원

4. 상권분석

4.1. 주거지로서의 입지

본 물건은 아파트 단지와 학교, 공원 등이 밀집한 전형적인 주거지대에 속합니다. 야산으로 둘러싸인 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 고속도로 진출입이 수월하여 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

4.3. 주변 편의시설

신안산선 목감역(예정) 호재가 있으며, 목감지구 중심상권의 생활 인프라, 유명 맛집 및 카페거리, 광명역세권의 이케아, 코스트코, 롯데아울렛 등 대형 쇼핑 시설을 신속하게 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 시설

해당 물건은 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 1층에 위치한 아파트로, 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 다목적실, 드레스룸 등으로 구성되어 있습니다. 열병합 지역난방 시스템과 엘리베이터, 위생, 급배수, 화재경보, 출입구 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 내 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 교육 환경

단지 남서측 인근에 운흥초등학교가 위치하며, 목감지구 내에 초, 중, 고등학교 등 우수한 교육 인프라가 도보권 내에 밀집해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 저층 주거의 단점

1층이라는 점은 일조량, 조망, 소음, 사생활 침해 등에서 상대적으로 불리할 수 있습니다.

6.2. 야산 인접 환경

단지가 야산으로 둘러싸여 있어 자연 친화적인 환경을 제공하지만, 겨울철 난방 효율이나 벌레 출몰 등 계절적 요인에 따른 불편함이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

본건의 임대관계는 현재 미상으로 파악되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 산현동에 위치한 호반베르디움더숲 아파트로, 2019년 준공되어 비교적 신축이며, 84.96㎡(약 25.70평)의 선호도 높은 주택형입니다. 주변에 학교, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 교통망 또한 양호하여 실거주 목적에 적합한 입지입니다. 임차인의 대항력이 없어 권리상 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 1층이라는 점과 주변 야산 환경에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트의 가치

2019년 준공된 신축 아파트로, 비교적 유지보수 비용이 적게 들고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

8.2. 교통 및 교육 환경 개선 호재

신안산선 목감역(예정) 개통 시 대중교통 접근성이 크게 향상될 것으로 기대됩니다. 우수한 학군이 인접해 있어 교육 여건이 좋습니다.

8.3. 시세 대비 경쟁력

감정가는 529,000,000원이며, 최근 실거래가(2026년 6월 기준)를 고려할 때, 1층이라는 점을 감안하여 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월의 실거래가 자료에 따르면, 동일 면적(84.96㎡)의 9층 매물이 507,000,000원에 거래되었으며, 23층 매물은 530,000,000원 ~ 565,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 1층에 해당하므로, 일반적으로 저층 매물의 거래가를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

1층이라는 점을 감안하여 최근 9층 실거래가(507,000,000원)보다 낮은 가격을 고려해야 합니다. 감정가(529,000,000원) 대비 80~85% 수준을 보수적인 범위로 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 450,000,000원 ~ 480,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최초 제시된 감정가 529,000,000원과 최근 저층 실거래가 507,000,000원을 참고하되, 1층의 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.