나이스옥션 법원경매 인천 2024타경535965 [1] 인천광역시 강화군 길상면 선두리 890-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 "선두4리선착장" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 버스정류장이 소재하나 노선수, 배차간격 등으로 볼 때 대중교통 이용은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호(1),(3),(4): 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

기호(5): 현황 도로임.

인접 도로상태

기호(1),(3),(4) 남서측으로 기호(5)에 해당하는 폭 약6m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

기호(3),(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(관광형)) 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가 요항표" 참조.

공부와의 차이

기호(1),(3),(4)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 주거용 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
창호: 칼라알루미늄새시창호 등임.

기호(6): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외벽: 석재붙임마감 등,
창호: 칼라알루미늄새시창호 등임.

이용상태

공히 등기사항전부증명서상 용도는 "단독주택"임.

설비내역

LPG가스설비, 수도설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호(6) 1층 일부에 발코니 확장된 것으로 조사된 부분(약 10.2㎡)가 소재하며, 기호(6) 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로 건축물대장에 등재되어 있지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각, 목록5 지분 매각
-목록 1.3.4. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
-2026. 8. 10.자 인천 강화군 길상면사무소 회신서에 의하면 목록 1.3.4. 토지에 대하여 전용허가(2020.11.16.) 되어 있으며 매수자가 농지취득자격증명을 농지전용 목적으로 신청(사전 농지전용허가 득)하여 건축공사가 완공된다면 문제없으나, 농업경영 목적으로 신청하는 경우 농지의 형상으로 복구 또는 복구계획서를 작성한 후 원상회복 되어야 함 원상회복 가능성 여부 등에 대하여는 자세한 사항은 관할 관청에 확인이 필요.
-목록1.3.4는 공부 상 '전'이나 현황 상 주거용 건부지로 이용중 임
-목록5 지분매각, 목록5 도로는 본 건 주택을 포함한 주변 주택과 펜션의 공유 도로임
-목록2.6 건물은 건축법상의 사용승인을 받지 못한 건물로서 경매 참여시 주의, 건축허가사항 및 추후 적법하게 사용승인이 가능한지 여부를 관계기관에 확인 바람
-물건2.6.건물은 건축물대장에 등재되어 있지 않으나 등기사항증명서상의 면적이 실제와 부합하는것으로 판단되어 평가하였으니 참고 바람
-목록6 건물 1층 일부에 발코니가 확장된 것으로 조사된 부분 약10.2㎡는 본 건물에 포함하여 평가하였음 (자세한 사항은 감정평가서 참조)
-목록 2.6 건물에 유치권행사와 관련된 플래카드 등이 부착되어 있음
-연서건설 주식회사로부터 공사비 200,000,000원에 대한 유치권 신고(2024.6.4.), 김병숙(신진개발)으로부터 공사비 62,500,000원에 대한 유치권 신고(2024.6.12.)가 각 있으나 인천지방법원 2025가단219350 유치권부존재확인 소송에서 유치권이 존재하지 아니함을 확인하는 화해권고결정 확정됨
-온누리인테리어 주식회사로부터 공사비 186,500,000원에 대한 유치권 신고(2024.6.10)가 있으나 성립여부는 불분명함.(신청채권자가 인천지방법원 2025가단219350 유치권부존재확인 소송(항소심) 진행중)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경535965 (1)

* 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 선두리 890-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 857,110,000원

* 토지면적: 1733.00㎡ (약 524.24평)

* 건물면적: 272.96㎡ (약 82.57평)

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각 (목록 5 토지 지분 매각)

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 "선두4리선착장" 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 농경지, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 버스정류장이 소재하나 노선수, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편임.

* 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 6m 도로가 소재함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당하며, 문화재보호법 등 관련 규제 사항 확인 필요.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 2일 구리새마을금고의 근저당권 (접수일자: 2020-12-02, 채권액: 177,600,000원).

* 채권총액: 등기부등본상 채권 총액은 약 1,302,728,838원(토지) + 609,600,000원(건물)으로, 이는 본건 경매 신청 채권자인 구리새마을금고의 총 채무액(약 519,277,780원)을 포함한 다수의 채권이 등기되어 있었으나 대부분 말소될 것으로 예상됨.

* 주요 권리:

* 구리새마을금고 근저당 (말소 예정)

* 기타 다수의 가압류, 압류, 근저당, 지상권 등이 등기되었으나, 법원 경매 절차에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됨.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 지상권(을12)은 말소된 것으로 기재되어 있어 확인 필요.

* 유치권: 연서건설 주식회사, 김병숙(신진개발)의 유치권 신고는 유치권 부존재 확인 판결 확정되었음. 온누리인테리어 주식회사의 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하며, 관련 소송이 진행 중임.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 상업적 가치보다는 주거용으로서의 가치가 높음.

* 인근에 소규모 근린생활시설이 있으나, 주변 지역의 상권은 발달하지 않은 편임.

* 주변의 유사 부동산 거래 사례에 대한 면밀한 분석이 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 시세 분석 및 상권 가치 평가에 한계가 있음. 강화군 길상면 지역의 전반적인 부동산 시세는 외부 자료 조사를 통해 추가 확인 필요.

* 외부 조사 결과, 강화군 길상면 지역의 토지 시세는 용도지역, 도로 접합성, 주변 개발 계획 등에 따라 평당 20만원에서 40만원 선으로 형성되어 있으며, 본건과 같은 대규모 토지는 희소성이 있을 수 있음. (이는 일반적인 시세이며, 본건의 특수성을 반영하지 않은 수치임)

1.4. 생활정보

* 주거환경: 조용하고 한적한 주거 환경을 제공함.

* 편의시설: 인근에 소규모 편의점 등 근린생활시설이 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적임.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육시설 접근성 확인 필요.

* 교통: 자가용 이용 시 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 불편한 편으로 대중교통 의존도가 높은 경우 주거 만족도가 낮을 수 있음.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 관련 분쟁: 온누리인테리어 주식회사의 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 농지 취득 및 이용 문제: 목록 1, 3, 4 토지가 공부상 '전'이나 현황 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필요함. 농업 경영 목적이 아닌 농지 전용 시 원상회복 의무 발생 가능성이 있으며, 이에 대한 관할 관청 확인이 필수적임.

* 무허가/미승인 건물: 목록 2, 6 건물은 건축법상 사용승인을 받지 못했으며 건축물대장에 등재되어 있지 않음. 합법적인 사용 가능 여부 및 추후 사용승인 가능성, 혹은 철거 비용 등을 반드시 확인해야 함.

* 지분 매각: 목록 5 토지(도로)가 지분으로 매각되어 해당 지분에 대한 권리관계 및 사용 수익에 대한 명확한 확인이 필요함. 또한, 본 건 주택을 포함한 주변 주택 및 펜션의 공유 도로이므로, 도로 사용 관련 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함.

* 법률적 확인 필요 사항: 목록 2, 6 건물 사용승인 여부, 목록 1, 3, 4 토지의 원상회복 가능성 등은 반드시 관할 관청에 직접 확인해야 함.

* 문화재 관련 규제: 토지이용계획상 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인하여 재산권 행사에 제약이 없는지 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 복잡하고 다수의 잠재적 리스크를 안고 있는 경매 물건임. 특히, 미승인 건물 존재, 농지 관련 규제, 불확실한 유치권 성립 여부, 지분 매각으로 인한 권리관계 등이 주요 고려 사항임. 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고, 비용 및 시간을 투자하여 해결할 수 있는 능력과 의지가 있는 투자자에게 적합할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 모든 위험 요소를 성공적으로 해소할 경우, 지역 내 희소성 있는 대규모 토지 및 주택으로서의 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 강화도 개발 잠재력: 강화 지역의 지속적인 개발 및 관광 수요 증가 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(857,110,000원)을 기준으로 하되, 위에서 언급된 다수의 잠재적 리스크(유치권, 미승인 건물, 농지 규제, 지분 매각 등)와 이에 수반될 수 있는 법적, 시간적, 경제적 비용을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적임.

* 관할 관청(강화군청, 길상면사무소 등)을 통한 목록 2, 6 건물 사용승인 가능성, 농지 전용 허가 및 원상회복 관련 구체적인 조건 확인.

* 온누리인테리어 주식회사의 유치권 관련 소송 진행 상황 및 결과 확인.

* 목록 5 토지(도로) 지분의 실제 소유 관계 및 주변 토지 이용 현황 조사.

* 본 건과 유사한 조건(면적, 입지, 건물 상태, 권리관계 등)을 가진 주변 부동산의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사.

일반적인 경매 시장에서 본건과 같이 복잡한 권리관계를 가진 물건은 감정가 대비 20~40% 할인된 가격에 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 시장 상황과 투자자의 위험 감수 수준에 따라 크게 달라질 수 있음.

따라서, 투자자는 본 물건의 실질적인 가치를 면밀히 재평가하고, 예상되는 총 투자 비용(낙찰가 + 명도 비용 + 각종 인허가 비용 + 수리/철거 비용 등)을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

추정 범위 (단, 본 추정은 매우 제한적인 정보와 일반론에 기반한 것으로, 실제 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있음):

* 보수적 관점: 약 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원

* 적극적 관점: 약 6억 5천만원 ~ 7억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.