나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579729 [1] 인천광역시 중구 운서동 3036-3 상가주택 경매
매각기일: 2025-12-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 인천 2024타경579729 [1] 인천광역시 중구 운서동 3036-3 상가주택 경매
- 사건번호: 2024타경579729
- 주소: 인천광역시 중구 운서동 3036-3
- 감정가: 1,346,617,720원
- 최저가: 1,346,617,720원
- 유찰 횟수: 신건
- 용도: 상가주택
인천지방법원 경매12계 2024타경579729 | 소재지: 인천광역시 중구 운서동 3036-3 | 감정가: 1,346,617,720원 | 최저가: 1,346,617,720원 | 용도: 상가주택
1. 인천지방법원 2024타경579729 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 인천지방법원 2024타경579729 (1)
소재지: 인천광역시 중구 운서동 3036-3
용도: 상가주택
감정가: 1,346,617,720원
토지면적: 309.60㎡ (약 93.66평)
토지 지분율: 30960.000000000004% (주: 제공된 숫자 그대로 기재, 일반적인 지분율 표기 방식과 다를 수 있습니다.)
토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)
건물면적: 449.18㎡ (약 135.88평)
건물 지분율: 44917.99999999999% (주: 제공된 숫자 그대로 기재, 일반적인 지분율 표기 방식과 다를 수 있습니다.)
건물 제시외면적: 33.05㎡ (약 10.00평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
소유자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO
채무자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건
주의사항:
-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1.토지의 대부분은 목록2.건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함
-목록2.의 3층은 건축물대장상 1가구로 등재되어있으나, 현황은 2개호로 나누어 사용하고 있음
1.2. 입지조건
본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "하늘고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린주택, 근린생활시설, 단독주택 및 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 조화롭게 이루어진 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 공항철도 "운서역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 운서동은 인천국제공항이 위치한 영종도의 핵심 지역으로, 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 곳입니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 제공된 정보에 따르면, 소유자와 채무자가 동일하며 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 권리관계는 경매 신청 채권자의 권리에 기초하며, 일반적인 임의경매 절차에 따라 낙찰 후 소멸되는 권리가 많을 것으로 예상됩니다. 다만, 말소기준권리 및 인수되는 권리 등 세부적인 권리분석은 추가적인 확인이 필요합니다.
1.4. 상권분석
본건은 상가주택으로, 1층은 일반음식점(상호:어차밥한식뷔페)으로 이용 중이며, 2층과 3층은 주택으로 사용되고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업 활동이 가능한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 운서역 인근의 상권과 연계될 가능성이 있으며, 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 활성화가 기대됩니다. 영종하늘도시 개발 사업을 통해 복합리조트, 상업시설 등이 지속적으로 확충되고 있어 미래 상권 가치 상승이 전망됩니다.
1.5. 생활정보
인천 중구 운서동에 위치하여 영종도의 생활 인프라를 공유합니다. "하늘고등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 공항철도 "운서역"을 통해 인천국제공항 및 서울 도심으로의 접근성이 뛰어나 직주근접성이 우수합니다. 운서역 주변은 공항 근무자 및 지역 주민들을 위한 상업 시설이 발달해 있으며, 카페, 음식점 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 주변에 근린공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
1.6. 잠재적 리스크
첫째, 토지 경계 및 면적의 불확실성입니다. 토지(목록1)의 대부분이 건물(목록2)의 대지로 사용되고 있으나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 확인을 위해 별도의 측량이 필요합니다.
둘째, 건축물대장과의 현황 불일치입니다. 건물의 3층은 건축물대장상 1가구로 등재되어 있으나, 실제로는 2개 호로 나누어 사용 중입니다. 이는 향후 건축법 위반 등으로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.
셋째, 제시외 건물 존재입니다. 판넬조 창고(약 19.05㎡)와 옥탑의 태양광 패널장비(약 14㎡) 등 제시외 건물은 건축물대장에 등재되지 않은 불법 건축물일 가능성이 있으며, 이로 인한 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.
넷째, 임대관계가 불명확합니다. 임대 현황이 파악되지 않아, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.
다섯째, 토지이용계획상 '장애물제한표면구역(공항시설법)'에 해당하여 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 지역에 대한 혐오시설의 직접적인 존재는 확인되지 않았으나, 공항 인근이라는 특성상 관련 시설과의 관계는 고려해야 할 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 인천 중구 운서동의 공항철도 운서역 인근에 위치한 상가주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 1층 상가와 다가구 주택의 복합 용도로 수익형 부동산으로서의 가치를 지닐 수 있습니다. 영종도 지역은 인천국제공항 및 다양한 개발 사업으로 인해 지속적인 성장 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 토지 경계 확인 필요, 건축물대장과의 현황 불일치, 제시외 건물 문제, 임대관계 불명확성 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 특히, 제시외 건물 및 3층의 현황과 공부상 차이에 대한 명확한 확인 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.
1.8. 투자 포인트
- 운서역 역세권 입지로 교통 편리 및 유동인구 확보 가능성.
- 상가와 다가구 주택의 복합 용도로 임대 수익 기대.
- 영종도 개발 계획 및 인천국제공항의 위상 강화에 따른 향후 가치 상승 잠재력.
- 하늘고등학교 등 교육 시설 및 생활 편의 시설 인접.
법원 정보
인천지방법원 경매12계