나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경110039 [1] 서울특별시 노원구 월계동 406 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경110039 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 중복사건, 공동담보물건.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 406 (신주소: 서울특별시 노원구 광운로 44)

용도: 제2종근린생활시설, 주택(2가구)

건물명: 준빌딩

감정가: 9,344,733,950원

토지면적: 579.00㎡ (약 175.15평)

건물면적: 2153.16㎡ (약 651.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 서울 지하철 1호선 광운대역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 양호함.

2.2. 편의시설

* 건물 자체 및 인근 상업지역에 다양한 편의시설(마트, 음식점, 은행, 병원 등)이 밀집해 있음.

* 광운대학교 인근 상권과 연계되어 유동인구가 풍부한 지역임.

2.3. 주변 환경

* 주변은 주거 및 상업 시설이 혼합된 도심 환경임.

* 통상적인 근린생활시설 지역으로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. (다만, 현장 확인 필수)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 9월 2일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을7 (1) 4,550,000,000원).

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 근저당권, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리:

* 건물 등기부상 을구2번 2019년 3월 11일자 임차권설정등기 (권리자: 노원구, 권리금액: 50,000,000원). 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"으로 명시되어 있으며, 건물 등기부상 '인수'로 기재됨.

* 건물 등기부상 을구15번 2025년 9월 12일자 주택임차권 (권리자: 정태훈, 권리금액: 280,000,000원). 건물 등기부상 '인수'로 명시되어 있음.

* 토지 등기부상 갑35번 2025년 2월 19일자 소유권이전청구권가등기 (권리자: 김금자). 이는 매각으로 소멸되지 않으며, 잔여 채무 또는 별도 합의에 따라 인수될 수 있음.

* 건물 등기부상 갑31번 2025년 6월 20일자 소유권이전청구권가등기 (권리자: 김금자). 이 역시 매각으로 소멸되지 않으며, 잔여 채무 또는 별도 합의에 따라 인수될 수 있음.

3.2. 임차인 현황

* (주)사우스포스포츠: 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원, 전입/확정 2021-04-27, 대항력 있음.

* 김현범: 보증금 0원, 전입 2019-07-18, 대항력 있음. (보증금 0원이나 대항력 유무에 따른 주의 필요)

* 오영자: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-06-16, 대항력 있음.

* 이재영(썬더치킨): 보증금 45,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입 2018-03-27, 확정 2018-03-28, 대항력 있음.

* 정태훈: 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2020-03-02, 대항력 있음. (건물 등기부상 '인수' 권리)

* 노원구: 보증금 50,000,000원, 차임 3,900,000원, 배당신고 2023-06-12, 대항력 없음. (단, 건물 등기부상 '인수'되는 임차권 설정으로 간주되어 실제 인수 가능성 높음)

* 럽(박재옥)송지희(청춘다방): 보증금 50,000,000원, 차임 2,300,000원, 전입/확정 2022-03-28, 대항력 없음.

* GS25편의점(성명미상): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 구옥서: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-01-13, 대항력 없음.

* 레드포스PC아레나광운대점(김승대): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 사우스복싱클럽(박재옥): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수 가능한 총 임차 보증금 (건물 등기부 및 물건명세서 근거): 약 330,000,000원 (노원구 50,000,000원 + 정태훈 280,000,000원).

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특성

* 본 물건은 '준빌딩'이라는 명칭의 제2종근린생활시설 및 주택(2가구) 용도로 복합 건축물임.

* 지하 1층, 지상 7층 규모로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 주거 공간으로 활용될 수 있음.

4.2. 예상 업종

* 광운대학교 인근 상권의 특성상, 젊은층을 타겟으로 하는 F&B(음식점, 카페), PC방, 학원, 소매점 등이 적합할 수 있음.

* 주택(2가구) 부분이 있어 임대 수익 외 주거 용도로도 활용 가능.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

* 광운대학교가 매우 인접해 있어 학생 유동인구가 풍부함.

* 월계초등학교, 월계중학교, 등명중학교, 녹천중학교, 서울로봇고등학교 등 다수의 교육시설이 주변에 위치함.

5.2. 주변 의료 시설

* 노원구 내 종합병원 및 병의원 다수 위치. 노원을지대학교병원 등이 차량 이동으로 접근 가능한 거리에 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 위험

* 건물 등기부상 '인수'로 명시된 임차 보증금 약 330,000,000원이 발생할 수 있음. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전청구권가등기(갑35, 갑31)가 존재하며, 이에 대한 별도 인수 또는 해결 방안이 필요할 수 있음.

6.2. 명도 관련

* 대항력 있는 임차인(주: (주)사우스포스포츠, 김현범, 오영자, 이재영, 정태훈) 존재. 특히 정태훈은 인수되는 권리로 명도에 대한 시간과 비용이 추가로 소요될 수 있음.

* 보증금 0원으로 표기된 대항력 있는 임차인(김현범)의 실제 권리관계 및 금액 확인 필요.

6.3. 기타

* 중복사건 및 공동담보물건으로, 경매 진행 과정에서 변동이 발생할 수 있음.

* 건물 노후도, 관리 상태 등에 따른 수리 비용 발생 가능성 (현장 조사 필수).

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울시 노원구의 역세권에 위치한 복합 용도의 상가 건물로, 입지적 장점을 가지고 있음.

* 그러나 등기부상 인수되는 임차 보증금(약 330,000,000원)과 소멸되지 않는 가등기 존재 등 권리 관계가 복잡하여 낙찰 시 상당한 추가 부담이 발생할 수 있음.

* 따라서, 인수되는 권리 및 임차인 현황을 면밀히 파악하고, 이에 대한 잠재적 비용을 정확히 산정한 후 입찰가를 결정해야 하는 고위험-고수익 투자 대상임.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광운대역 인근 역세권 상권.

* 높은 수익률 잠재력: 복합 용도(근린시설+주택)로 인한 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 상권 활성화: 대학가 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 9,344,733,950원

* 인수 예상 보증금 합계: 약 330,000,000원 (노원구 50,000,000원 + 정태훈 280,000,000원)

* 가등기 등 기타 인수/정리 비용 고려 필요.

* 상기 인수 보증금 및 잠재적 리스크를 고려 시, 보수적으로 접근해야 함.

* 제안 입찰가 범위: 7,000,000,000원 ~ 7,900,000,000원 (현장 조사, 권리 관계 명확화, 세금 및 명도 비용 등을 추가로 산정하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.