나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14772 [1] 인천광역시 서구 원창동 381-68 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백산 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 원창동 소재 인천북항제4부두 북동측 인근에 위치하는 그리니프라자
(통칭) 1동 2층 204호로서 주위는 근린생활시설, 공장, 창고, 판매시설 등이 혼재하는 지역
임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물내 2층 204호로서

외벽: 몰탈위 페인트 및 석재 마감,
내벽: 페인트 및 내부 인테리어 마감,
창호: 알루미늄 섀시 창호임.

이용상태

집합건축물대장의 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)이나 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 근린생활시설 및 위락시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약13미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭 15m-20m)(2014
-03-10)(접합), 중로2류(폭15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례
제1749호){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장의 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)이나 현재 공실 상태임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천광역시 서구 원창동 381-68번지에 위치한 근린상가(1동 2층 204호)로, 인천지방법원 2024타경14772호 부동산 임의경매 물건입니다.

건물의 사용승인일은 2016년 11월 18일입니다.

감정가는 306,000,000원이며, 토지면적은 40.01㎡ (약 12.1평), 건물면적은 97.06㎡ (약 29.3평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)이나, 현재 공실 상태로 이용 중입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경14772 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-68 1동 2층204호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(치과의원))

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 40.01㎡ (약 12.1평)

* 토지지분: 40.0124㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 97.06㎡ (약 29.3평)

* 건물지분: 97.058㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 집합건축물대장의 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)이나 현재 공실 상태임. (감정평가서 참조)

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 2층 204호

* 외벽: 몰탈위 페인트 및 석재 마감

* 내벽: 페인트 및 내부 인테리어 마감

* 창호: 알루미늄 섀시 창호

* 이용상태: 집합건축물대장의 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)이나, 현재 공실 상태임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 정방형 평지로서 근린생활시설 및 위락시설 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측 및 북측으로 폭 약 13미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 원창동 소재 인천북항 제4부두 북동측 인근에 위치하는 그리니프라자(통칭) 1동 2층 204호로서, 주위는 근린생활시설, 공장, 창고, 판매시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (하나은행 근저당, 2017-02-23)

* 등기부채권 총액: 337,334,261원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권은 기재되어 있으나, 별도 사항 없음)

* 예상 소멸 권리:

* 을1: 하나은행 근저당 (2017-02-23, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 인천신용보증재단 가압류 (2024-06-13, 32,226,724원)

* 갑6: 주식회사케이비국민카드 가압류 (2024-07-17, 22,429,069원)

* 갑7: 서인천신용협동조합 가압류 (2024-07-24, 30,539,572원)

* 갑8: 신용보증기금 가압류 (2024-08-06, 12,138,896원)

* 갑9: 하나은행 임의경매 (2024-11-04, 190,431,096원)

* 위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 정보 없음)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 인천 서구 원창동 지역은 인천 북항 배후 부지로, 물류, 산업, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 수요 분석: 인근 산업단지 및 물류 시설 종사자, 그리고 지역 내 거주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 있습니다.

* 기존 용도 및 현황: 건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(치과의원)이나, 현재 공실 상태로 비어 있어 즉시 임대 수익 창출에는 어려움이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 판매시설 등의 분포를 통해 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 본 물건이 위치한 지역은 공장, 창고 등과 혼재되어 있어, 해당 물건 자체의 입지나 인근 시설에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. (제공된 정보만으로는 혐오시설 존재 여부를 명확히 판단하기 어렵습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 혼재 특성: 공장, 창고 등이 혼재된 지역 특성상, 상권 활성화의 방향성 및 업종 선택에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있으므로, 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 북항 인근에 위치한 근린상가로서, 일반상업지역 지정과 양호한 교통 접근성을 갖춘 잠재력 있는 물건입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 주변에 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 및 업종 선정에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 채권들은 모두 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여, 철저한 사전 조사를 통해 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

* 북항 배후 부지 내 일반상업지역: 지역 개발 및 물류/산업단지 활성화 시 수혜 기대 가능.

* 넓은 면적의 상가: 다양한 업종 유치 및 사업 확장 잠재력 보유.

* 권리관계 정리: 매각으로 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 306,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* (본 물건은 현재 공실 상태이며, 주변 상권 및 유사 물건의 시세, 임대료 수준 등 추가적인 시장 분석이 필수적입니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 고려되나, 본건의 현황 및 지역 특성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.