나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83065 [1] 경기도 오산시 수청동 621-1 선우중앙타워 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 "오산대역" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설,
대규모 아파트단지 등으로 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장, 오산대역, 경기대로가 위치하는 등 제반
교통상황 무난함.

건물의 구조

2017년 7월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 4층건 내 1층 111호∼118호
로서,
외벽: 외장석재마감 등
내벽: 인테리어마감, 시멘트몰탈 위 페인팅 등
바닥: 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

◎ 기호(1∼8): 근린생활시설
◎ 기호(1,2)를 벽체 구분없이 일괄 1개호(폰 FACTORY), 기호(3∼8)을 벽체 구분없이 일괄 1개호
(GS THE FRESH)로 사용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가로장방형의 토지이고 자동차관련시설(주차장) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 15m의 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 주차장(2012-11-30)(노외주차장),
중로2류(폭 15m-20m)(2012-11-30)(집산도로)접합, 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)접합, 가축
사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.
② 기호(1)의 토지대장상 대지권비율은 분할 전 상태로 기재되어있어 변경 요함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,2 벽체 구분없이 1개호로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경83065 (1)

소재지: 경기도 오산시 수청동 621-1 선우중앙타워 1층 111호

용도: 근린상가

건축 구조: 철근콘크리트구조 (2017년 7월 11일 사용승인)

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층 건물 내 1층

사용 현황: 목록 1, 2 (111호, 112호) 벽체 구분 없이 1개 호로 사용 중 (폰 FACTORY로 이용)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 41.51㎡ (약 12.56평)

토지 지분: 41.5104㎡ (약 12.56평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 85.28㎡ (약 25.79평)

건물 지분: 85.28㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 1,028,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOO

1.4. 기타 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

1. 일괄매각 대상임.

2. 목록 1, 2(111호, 112호)는 벽체 구분 없이 1개 호로 사용 중임.

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치 및 환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 "오산대역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설과 대규모 아파트 단지 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 오산대역과 경기대로가 인접해 있어 대중교통 이용 및 차량 이동에 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 15m의 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 평탄한 가로장방형의 형상이며, 자동차 관련 시설(주차장) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)으로 지정되어 있으며, 주차장(노외주차장), 중로 2류(집산도로) 등에 접해 있습니다. 가축 사육 제한 구역, 비행안전 제3구역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2021년 7월 15일 접수된 청운신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

말소 예정 권리: 근저당권, 압류 (부천시, 동화성세무서장, 분당세무서장), 임의경매 개시 결정 등기 등이 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액: 4,290,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)리더스오브이노베이션 (안현종)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

사업자 등록일: 2019년 10월 7일

확정일자: 2024년 7월 19일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 3,000,000원

사업자 등록일: 2023년 8월 2일

확정일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 및 계약 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다. 제시된 정보에 따르면, (주)리더스오브이노베이션은 대항력이 있으며 보증금 5천만원이 명시되어 있습니다. 김 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 상권이 활성화되어 있을 가능성이 높습니다. 인근에 오산대역이 있어 유동인구가 존재하며, 다양한 근린생활 업종이 입점하기 좋은 환경입니다.

4.2. 예상 업종

현재 '폰 FACTORY'로 이용 중인 점을 고려할 때, 통신 관련 업종, 또는 인근 아파트 단지 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 (미용실, 네일아트, 세탁소 등), 또는 식음료 관련 업종 등이 입점하기에 적합한 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

오산대역을 중심으로 한 교통 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경 (근린상가이므로 간략히)

본건은 근린상가이므로 주거 환경보다는 상업 활동에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다. 주변 대규모 아파트 단지는 잠재적 고객층을 형성합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)리더스오브이노베이션(안현종)은 대항력이 있어 명도 시 협의가 필요하며, 보증금 5천만원에 대한 인수 여부 및 명도 조건에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시됨)

* 유동화 물건 및 공동담보: 채권이 유동화되었거나 공동 담보로 묶인 물건은 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

* 통합 사용: 111호와 112호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중이므로, 분할 사용 또는 재구획 시 건축 관련 법규 및 행정 절차 검토가 필요합니다.

* 토지대장 공부와의 차이: 기호(1)의 토지대장상 대지권 비율이 분할 전 상태로 기재되어 있어 변경이 필요하다는 사항이 기타 참고사항에 기재되어 있습니다. 이는 소유권 행사에 있어 일부 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 조사 미흡: 현장 조사 시 관계인 부재로 임대 관계를 조사하지 못한 점은 명도 및 수익률 산정에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 수청동에 위치한 근린상가로, 오산대역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물(2017년 준공)이며, 주변 아파트 단지 등 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공동 담보 및 유동화 물건이라는 점, 그리고 토지대장과의 공부상 차이 등은 명확히 인지하고 투자에 임해야 합니다. 현재 111호와 112호가 통합되어 사용되고 있어, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 오산대역과 인접하여 교통 및 유동인구 측면에서 유리합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공 건물로 비교적 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지들은 상권 활성화의 기반이 됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,028,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 앞서 분석된 권리 관계(특히 대항력 있는 임차인), 물건의 현황(통합 사용, 공부상 차이 등), 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 정보에 의하면 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 입찰가를 고려할 때 해당 금액을 별도로 제외할 필요는 없습니다. 다만, 실제 명도에 필요한 비용이나 명도 과정에서의 협상 비용 등은 추가적으로 고려될 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 주변 시장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.