나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83065 [2] 경기도 오산시 수청동 621-1 선우중앙타워 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2024.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 "오산대역" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설,
대규모 아파트단지 등으로 형성되어 있는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장, 오산대역, 경기대로가 위치하는 등 제반
교통상황 무난함.

건물의 구조

2017년 7월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 4층건 내 1층 111호∼118호
로서,
외벽: 외장석재마감 등
내벽: 인테리어마감, 시멘트몰탈 위 페인팅 등
바닥: 타일붙임 등
창호: 샷시창호

이용상태

◎ 기호(1∼8): 근린생활시설
◎ 기호(1,2)를 벽체 구분없이 일괄 1개호(폰 FACTORY), 기호(3∼8)을 벽체 구분없이 일괄 1개호
(GS THE FRESH)로 사용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가로장방형의 토지이고 자동차관련시설(주차장) 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 15m의 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 주차장(2012-11-30)(노외주차장),
중로2류(폭 15m-20m)(2012-11-30)(집산도로)접합, 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)접합, 가축
사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 현장조사 시 관계인 부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.
② 기호(1)의 토지대장상 대지권비율은 분할 전 상태로 기재되어있어 변경 요함.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록3~8 벽체 구분없이 1개호로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경83065 (2)

* 소재지: 경기도 오산시 수청동 621-1 선우중앙타워 1층 113호 (목록 3~8 호실 포함으로 추정)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,998,000,000원

* 토지면적: 122.84㎡ (약 37.17평)

* 건물면적: 252.37㎡ (약 76.36평) (1층 113호~118호 등 목록 3~8 호실 해당 면적으로 추정)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록3~8 (본건 포함 추정) 호실은 벽체 구분 없이 1개호로 사용 중임

* 건물 사용승인일: 2017년 7월 11일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트슬라브 지붕, 4층 건물 내 1층

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 오산시 수청동 소재 "오산대역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경은 근린생활시설 및 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 대체로 보통입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 오산대역, 경기대로가 있어 교통 여건이 무난합니다.

* 토지는 대체로 평탄한 가로장방형이며, 자동차 관련 시설(주차장) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 북측으로 폭 약 20m, 서측으로 폭 약 15m의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)이며, 주차장(노외주차장) 및 중로2류(집산도로) 접합 지역입니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 15일 접수된 청운신용협동조합의 근저당권입니다.

* 본건 경매로 인해 근저당권, 전세권, 압류 등 모든 등기 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 4,790,000,000원

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 2022년 10월 31일 전입(사업자등록). 확정일자, 배당신고 없음. 대항력 없음.

* 주식회사지에스리테일: 보증금 500,000,000원, 차임 0원. 전입/사업자등록, 확정일자, 배당신고 없음. 대항력 없음.

* 주식회사지에스리테일: 보증금 500,000,000원, 차임 0원. 전입/사업자등록, 확정일자, 배당신고 없음. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 오산대역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 현재 GS THE FRESH(마트) 및 폰 FACTORY(휴대폰 판매점) 등으로 이용되고 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 주요 도로와 대중교통 접근성이 좋아 방문객 및 유동인구 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

* 인근 아파트 단지 및 상업 지역 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철 1호선 오산대역과 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 경기대로 등 주요 교통망이 인접해 있어 차량을 이용한 이동도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되어 경매 과정의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임차인 전원이 대항력이 없다고 판단되나, 실제 명도 과정에서 추가적인 법적 검토 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 목록 3~8 호실은 벽체 구분 없이 1개 호로 사용 중이라는 점은, 건축물대장상 표기와 실제 이용 현황 간의 차이가 있음을 시사합니다. 이로 인해 향후 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 현장 조사 시 관계인 부재로 정확한 임대차 관계를 확인하지 못했습니다. (추가 조사 필요)

* 토지대장상 대지권 비율이 분할 전 상태로 기재되어 있어 변경이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 오산대역 역세권에 위치한 근린상가로, 신축(2017년 사용승인) 건물이며 주변 배후 수요가 탄탄하여 투자 가치가 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

* 다만, 일부 호실의 현황과 공부상 차이, 임대차 관계 미확인 등은 투자 결정 전 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 오산대역 바로 옆에 위치하여 안정적인 유동인구 확보 가능.

* 안정적인 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지가 고정적인 고객층 제공.

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용 승인으로 유지보수 용이.

* 권리관계 명확: 말소 예정 권리 다수, 낙찰 후 권리 인수 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 2,998,000,000원입니다.

* 임차인 인수 보증금은 0원이므로, 감정가에서 직접적인 인수 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 공실률, 예상 임대 수익률, 건물 내부 상태, 명도 진행 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 본 물건은 유동화물건, 공동담보로 진행되는 점을 고려해야 하며, 제시된 감정가는 참고용으로 활용하되, 철저한 시장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.