나이스옥션 법원경매 부천 2024타경42503 [1] 경기도 김포시 고촌읍 향산리 269-4 공장 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경42503 [1] 경기도 김포시 고촌읍 향산리 269-4 공장 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매2계 2024타경42503 | 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 향산리 269-4 | 감정가: 3,764,470,000원 | 최저가: 3,764,470,000원 | 용도: 공장

1. 부천지원 2024타경42503 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경42503 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 향산리 269-4

용도: 공장

감정가: 3,764,470,000원

토지 면적: 2999.00㎡ (약 907.39 평)

건물 면적: 990.00㎡ (약 299.48 평)

제시외 건물 면적: 340.00㎡ (약 102.85 평) (㉡, ㉢ 포함, ㉠ 제외)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성 있음.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(㉡, ㉢) 포함, 제시외 건물(㉠)은 제외.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 향산리에 위치하며, 주위는 공장 및 창고, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "향산초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 본건은 남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일합니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권' 특이사항입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 이용권을 주장할 수 있는 권리로, 명도 및 토지 사용에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변이 공장, 창고, 농경지, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 산업 활동 및 물류 관련 업종에 적합한 입지입니다. 지역 내 중소규모 공장 및 창고 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

1.5. 생활정보

가장 가까운 학교는 "향산초등학교"이며, 주변에 "향산초등학교 병설유치원"도 있습니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 주요 상업지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 여러 법규에 의해 복합적인 제한을 받고 있습니다. 주요 제한사항으로는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단 관할), 제한보호구역(전방지역), 농업진흥구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등이 있습니다. 이러한 제한사항은 토지 이용 및 개발에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 향후 활용 계획 시 반드시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 제시외 건물 및 공부와의 차이

주의사항에 따라 제시외 건물 중 ㉡, ㉢은 포함되나, ㉠은 제외됩니다. 또한, 토지 중 일부(본건2)는 공부상 지목이 "대"이나 현황 "도로"로 이용 중인 점은 공부와의 차이로 명확히 인지해야 합니다. 이는 추후 재산권 행사나 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 현장 조사 및 법률 자문을 통해 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 복합적 토지이용 제한: 농림지역, 군사보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제가 있어 토지 활용에 제약이 많습니다.

* 제시외 건물 제외: 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물(㉠)로 인한 분쟁 가능성 또는 명도 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 현황: 지목과 현황이 다른 토지(대지이나 도로)로 인해 추후 토지 활용 시 지적 및 등기 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 주변 환경: 토지이용계획상 "폐기물매립시설 설치제한지역"이 포함되어 있어, 인근에 폐기물 관련 시설이 있거나 향후 설치될 가능성을 배제할 수 없습니다. 직접적인 "혐오시설"이 즉각 확인되지는 않았으나, 관련 규제 및 지역적 특성을 고려해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 향산리에 위치한 공장 부지 및 건물입니다. 감정가는 37억 6천여만 원으로, 토지 약 907평, 건물 약 300평에 제시외 건물까지 포함하면 상당한 규모입니다. 입지 자체는 공업용으로 활용하기에 나쁘지 않으나, 법정지상권 성립 가능성, 다수의 토지이용 제한, 공부와의 차이 등 권리 및 이용 상의 복잡성과 리스크가 다수 존재합니다. 특히 법정지상권은 본 물건의 가치를 크게 좌우할 수 있는 핵심 요소이므로, 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안했을 때, 일반적인 투자자에게는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 산업 입지: 김포 지역은 수도권 서부의 산업 및 물류 거점으로서 잠재력이 있습니다. 공장 및 창고로서의 기본적인 기능 수행이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 관계 정리 부담은 줄어들 수 있습니다 (단, 법정지상권은 별개).

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 물류 수요 증가에 따라 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 경매 특성 활용: 권리 분석 및 현장 조사를 통해 숨겨진 가치를 발굴하고, 리스크 요인을 극복할 수 있다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매2계