나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62843 [1] 서울특별시 용산구 이태원동 212-28 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경62843 [1] 서울특별시 용산구 이태원동 212-28 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경62843
• 주소: 서울특별시 용산구 이태원동 212-28
• 감정가: 4,659,069,600원
• 최저가: 4,659,069,600원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다가구주택

서울서부지방법원 경매6계 2024타경62843 | 소재지: 서울특별시 용산구 이태원동 212-28 | 감정가: 4,659,069,600원 | 최저가: 4,659,069,600원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경62843 (1)이며, 소재지는 서울특별시 용산구 이태원동 212-28입니다. 용도는 다가구주택(3가구)이며, 감정가는 4,659,069,600원입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 변OO, 소유자는 최OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 토지면적은 258.00㎡이며, 건물면적은 543.26㎡입니다. 건물의 사용승인일은 2014년 09월 18일로 비교적 신축에 가까운 상태입니다. 특이 및 주의사항으로 일괄매각이며 제시외 건물(3.75㎡)이 포함되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 용산구 이태원동 소재 "서울디지텍고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 중소형 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 6호선 "녹사평역"이 소재하여 대중교통 이용수단은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 완경사지대 내 자제지반 평탄한 사다리형이며 다가구주택(3가구) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층, 지상 3층 건물이며, 다가구주택(3가구)으로 이용 중입니다. 지하 1층은 주차장, 1~3층은 각 1가구씩 주택으로 사용되며, 옥탑1층은 계단실로 이용됩니다. 도시가스에 의한 개별난방시설 및 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 특히 **고도지구(24m이하(완화시 28m이하))**에 해당되어 향후 재건축 시 높이 제한이 있습니다. 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 규제가 적용되는 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 및 매각 대상

본 건은 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 제시외 건물(3.75㎡) 역시 매각대상에 포함되어 진행됩니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로 기재되어 있습니다. 이는 향후 명도(점유자 인도) 과정에서 임차인의 유무, 대항력 여부 등을 별도로 확인해야 함을 의미하며, 낙찰자는 명도 리스크를 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

본건은 이태원동 내에서도 서울디지텍고등학교 동측 인근의 주거지역에 위치하고 있습니다. 이태원 상권 및 녹사평역 주변 상권까지는 도보나 대중교통을 이용하여 접근이 가능합니다. 주거지대로서 기본적인 근린생활시설은 갖추어져 있으며, 용산구라는 지리적 이점을 바탕으로 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 관련 리스크

가장 주요한 리스크는 건물감정평가요항표에 명시된 제시외 건물(기호 ㉠, 약 3.75㎡, 베란다 부분)에 대한 소지입니다. 이는 향후 건축법상 **이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 등의 시정명령 소지**가 있으므로, 낙찰 후 반드시 해결해야 할 문제입니다.

5.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자의 현황 및 권리 관계를 파악하기 위해 현장 조사가 필수적입니다. 점유자가 대항력 있는 임차인일 경우 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.3. 개발 제한 (고도지구)

토지이용계획상 고도지구에 속하므로, 향후 건물 신축이나 대대적인 증축 시 높이 제한 규제를 받게 됩니다. 이는 재건축을 통한 개발 이익 실현에 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

서울특별시 용산구 이태원동이라는 뛰어난 입지에 위치하며, 사용승인일이 2014년으로 비교적 양호한 상태의 다가구주택입니다. 현재 다가구주택(3가구)으로 이용 중이므로 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 제시외 건물의 법적 리스크(이행강제금 등)와 임대차 관계 미확인에 따른 명도 리스크를 명확히 인지하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 용산 지역의 미래 가치와 현재의 임대 수익을 동시에 추구할 수 있는 물건입니다.

7. 투자 포인트

1. **최고의 입지:** 용산구 이태원동이라는 서울 핵심 지역에 위치하여 지가 상승 잠재력이 높습니다.

2. **안정적 임대수익:** 3가구 다가구주택으로 이용 중이므로 낙찰 후 즉시 임대수익 창출이 가능합니다.

3. **비교적 신축:** 2014년 건축물로 건물 상태가 양호하여 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

4. **권리 하자 해결 시 고수익:** 제시외 건물 리스크 및 임대차 관계를 성공적으로 해결할 경우, 감정가 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매6계