나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [2] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '영문초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '도림천역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지하층 제110호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2016-05-09)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

현황 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 16미터 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(도시계획과문의)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경563 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 OOOOOOOOO

감정가: 201,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비111호

용도: 근린상가

토지면적: 13.46㎡ (약 4.07평)

건물면적: 50.60㎡ (약 15.31평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 하우스디 비즈 (별동)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 14층 건물 내 지하 1층 (제비111호)

사용승인일: 2016년 5월 9일

전유부 면적: 50.60㎡ (약 15.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '영문초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '도림천역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 영문초등학교가 인접해 있어 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 기타 편의시설, 의료시설, 녹지시설 등은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 4일 접수된 주식회사 리얼티뱅크의 근저당권(채권최고액 816,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 해당 근저당권, 기타 접수된 근저당권 및 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주의사항: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부와 그 내용을 반드시 확인하고 권리관계에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 보증금 및 차임 등 임대차 관련 사항은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 이는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 리스크로 이어질 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 문래동 일대는 과거 제조업 기반 산업단지에서 최근 IT, 디자인, 창업 관련 기업들이 입주하며 복합적인 업무지구로 변화하고 있는 지역입니다. 공업용, 업무용 부동산과 더불어 주거 및 근린생활시설이 공존하는 복합적인 지역 특성을 지니고 있습니다.

4.2. 업종 및 이용 현황

본 물건의 현황 용도는 근린생활시설이며, 해당 건물(하우스디 비즈) 역시 아파트형공장 및 지원시설(근린생활시설)로 복합적으로 이용되고 있습니다. 인근의 공업 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 소매, 서비스 업종에 적합한 입지로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근의 대규모 상업시설 및 다양한 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 방문 및 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

5.2. 교육시설

영문초등학교가 인접해 있어, 지역 내 학군 수요와 관련된 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5.3. 기타

병원, 공원 등 기타 생활 편의시설에 대한 정보는 현장 방문 시 상세하게 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 권리 관계

* 토지이용계획: 본 토지는 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

* 인수되는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인 및 분석이 필수적입니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 점은 명도 및 향후 수익률 산정에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

6.2. 기타 특이사항

건물 제시외 면적은 0.00㎡로 특이사항은 없습니다. 제공된 정보 내에서 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 등 추가적인 리스크 요인이 명확히 확인되지는 않았으나, 권리 분석 및 현장 조사 시 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동 일대의 아파트형공장 복합단지 내에 위치한 근린상가로, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 2억 1백만원 수준이며, 토지 및 건물 면적 대비 시장 가치를 면밀히 평가할 필요가 있습니다. 임대차 관계가 불분명하고 인수될 수 있는 지상권의 가능성이 있어 권리 분석 및 현장 조사가 매우 중요합니다. 복합 상권 내에 위치하여 잠재적인 임대수익 및 시세차익을 기대해 볼 수 있으나, 제시된 리스크 요인들에 대한 철저한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 문래동 일대의 지속적인 개발 및 창업 생태계 활성화에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 탁월한 교통 접근성 확보.

* 복합단지 내 근린상가로서 지역 내 고정 수요 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 201,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 결과(특히 인수될 수 있는 지상권) 및 현장 조사를 통한 임대차 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 별도 인수 부담은 없습니다. 제시된 잠재적 리스크를 감안할 때, 현재 시점에서의 초기 제안가는 감정가 수준인 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 접근하는 것을 권장합니다. 이는 초기 제안가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.