나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경579 [3] 서울특별시 금천구 가산동 550-7 케이엠타워 제5층 제508호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 7호선 ""가산디지털단지역""남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선, 7호선 ""가산디지털단지역""이 소재하여 제반 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 제5층 제506호, 제5층 제507호, 제5층 제508호 총 개호로서,
(사용승인일: 2023.01.19.)

외벽: 복합판넬 및 대리석 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터, 기준시점 현재 상호:페이스글로벌이 사무실 겸 창고로 이용중)임.

설비내역

본 건물 내에 난방시설, 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 화재감지기, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공장 및 상업용, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 북동측으로 중로 한면의 가산디지털2로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경579 (3)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협은행)

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 550-7, 케이엠타워 제5층 제508호

건물용도: 지식산업센터 (공장, 사무실 겸 창고)

토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

건물면적 (전유면적): 58.59㎡ (약 17.72평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 제5층 제508호

사용승인일: 2023년 1월 19일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 401,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 7호선 "가산디지털단지역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2025년 7월 15일 접수된 농협은행의 임의경매개시결정 (2025타경579)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 토지권의 목적인 토지 을구 26번 구분지상권설정 등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 14,000,000원

차임: 1,400,000원

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 2025-08-12

* 임차인: 주식회사페이스글러벌

보증금: 40,000,000원

차임: 4,000,000원

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

등기부 상 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 단, 토지에 설정된 구분지상권은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지 중심지로, 다수의 IT 기업 및 제조업체가 밀집해 있는 지역입니다. 지식산업센터 및 업무시설이 발달한 상업, 업무 중심 지구입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 발달해 있어 직주근접 환경이 우수하며, 비즈니스 활동을 위한 지원 시설이 풍부합니다.

(주변 혐오시설 검색 결과: 본건 소재지 인근 가산디지털단지 일대에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 산업단지 및 상업시설 밀집 지역의 특성을 가집니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내외에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 식당가 등이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 대형 쇼핑몰 등도 인근에 위치합니다.

5.2. 교통

지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 접근성이 좋아 서울 전역 및 수도권 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (구분지상권)

토지에 설정된 구분지상권은 매각 후에도 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있으며, 향후 재건축, 증축, 토지 사용 등에 있어 잠재적인 문제로 작용할 수 있습니다. 해당 권리의 구체적인 범위와 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 진행 상황이 영향을 받을 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 명확히 파악되지 않은 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

최신 건축물(2023년 사용승인)로 건물 상태가 양호하며, 가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 지식산업센터로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 물건 약점

가장 큰 약점은 매수인이 인수해야 하는 토지 구분지상권입니다. 이는 향후 부동산 가치 상승이나 활용에 제한을 줄 수 있는 요인이므로, 입찰 전 충분한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 임대 수익 잠재력

가산디지털단지 내 지식산업센터에 대한 꾸준한 임대 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 사무실 및 창고 겸용으로 활용 가능하여 다양한 업종의 임차인 확보가 용이합니다.

8.2. 시세 및 가치

신축 건물이라는 점과 우수한 입지 조건을 감안할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 인수되는 구분지상권의 가치 하락 요인을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 401,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 구분지상권의 가치 영향, 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 구분지상권의 실질적 가치 평가 및 주변 시세, 향후 개발 계획 등에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.