나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10250 [2] 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10250 [2] 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10250 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제602호 | 감정가: 201,900,000원 | 최저가: 201,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10250 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 74-2 소재 자라하우스 제6층 제602호 다세대주택에 대한 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10250 (2)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 201,900,000원

토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

토지 지분율: 1489

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

건물 지분율: 1710.0000000000002

건물 제시외면적: 17.00㎡ (약 5.14평) - (위반건축물 해당 부분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 이OO

사용승인일: 2014년 10월 17일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO입니다.

제공된 정보에 따르면, 본건은 강제경매로 진행 중이며 특별한 권리 하자에 대한 언급은 없습니다.

다만, 경매 진행 중에 추가되는 권리 변동 사항이나 말소기준권리 등은 법원 경매 물건명세서를 통해 반드시 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신월동 74-2번지 일대는 주거 지역으로, 주로 다세대 주택과 단독 주택이 밀집해 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 번화가는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

신화중학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 소비 활동이 예상되는 지역입니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

교육: 신화중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

기타: 본건은 지상 6층 건물 중 6층에 위치하며, 급배수, 위생, 난방 설비 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 집합건축물대장상 위반건축물 표기가 다수 존재합니다.

601호는 주택 외 14㎡, 602호는 17㎡, 603호는 17㎡, 604호는 14㎡가 각각 무단 증축된 것으로 확인되었습니다.

이러한 무단 증축 부분은 법적인 제재(이행강제금 등)의 대상이 될 수 있으며, 매수 후 원상복구 또는 양성화 절차에 대한 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

또한, 본건 소재지는 "건축허가·착공제한지역"으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

"가축사육제한구역", "수평표면구역", "대공방어협조구역", "과밀억제권역" 등 다양한 법규 제한 사항이 존재하므로, 매수 전 해당 토지이용계획 및 제한사항을 면밀히 확인해야 합니다.

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 다세대 주택으로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

교통 및 교육 환경도 보통 이상 수준으로 평가됩니다.

하지만, 가장 큰 리스크 요인은 다수의 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 사실입니다. 이는 향후 법적 문제 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어, 매수자는 이 점을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

토지이용계획상의 다양한 제한 사항들도 투자 결정 시 고려해야 할 중요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

합리적인 감정가 대비 잠재적 시세 차익 기대: 위반건축물 및 법규 제한 사항으로 인해 시세 대비 저가에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

주거지로서의 안정성: 신월동은 서울 내에서도 비교적 안정적인 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

증축 부분 활용 가능성: 무단 증축 부분에 대한 법적 해결 방안 모색 후, 합법적인 활용을 통해 가치를 높일 수 있습니다. (단, 이에 대한 면밀한 검토 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계