나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경109206 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 314-1 태능시장주상복합빌딩 11층1105호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경109206 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 314-1 태능시장주상복합빌딩 11층1105호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2023타경109206 | 소재지: 서울특별시 중랑구 동일로129길 35, 11층1105호 (중화동,태능시장주상복합빌딩) | 감정가: 657,000,000원 | 최저가: 657,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경109206 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 314-1 태능시장주상복합빌딩 11층1105호

용도: 아파트 (주상복합)

감정가: 657,000,000원

전용면적: 84.84㎡ (구 25.6평형 상당)

대지권: 26.64㎡ (8.06평 상당)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 권리 관계 현황

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 임OO

채권자: 오OOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 본 건은 채권자의 담보권 실행을 위한 임의경매 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 최고의 교통 환경

본건은 지하철 7호선 중화역 남서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장도 소재하며, 남동측으로 4차선 도로와 접하는 등 차량 접근성 및 제반 대중교통 사정은 매우 양호한 수준으로 평가됩니다.

2.2. 주거 환경 분석

주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 단독 및 공동주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.

태능시장 주상복합빌딩 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 높으나, 시장 인근 특성상 일부 소음 및 혼잡도가 있을 수 있습니다.

제반 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 건물 구조 분석

매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 형태이며, 건물의 구조적 문제는 보고되지 않았습니다.

건축물대장상 2005년 3월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 주상복합 건물로서, 비교적 관리가 용이한 연식으로 판단됩니다.

3.2. 예상 명도 리스크

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 소유자 점유인지 혹은 임차인 점유인지 확인이 필요합니다.

낙찰 후 점유자가 불분명할 경우, 명도(인도) 과정에서 소송 및 강제 집행 등 추가 비용과 시간이 발생할 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 접근성

본건이 위치한 태능시장 주상복합빌딩은 주거와 상업 기능이 복합된 형태로서, 1층 및 저층부 상업시설과 인근 시장의 활발한 상권을 즉시 이용할 수 있는 장점을 가집니다.

일용 소비재 및 근린 생활 시설 이용이 편리하여 실수요자의 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지이용계획상의 잠재력

본건 토지는 '제2종일반주거지역' 및 '재정비촉진지구' 내에 속합니다.

재정비촉진지구 지정은 장기적인 관점에서 지역 개발 호재로 작용할 수 있으며, 향후 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본 건은 지상 15층 중 11층에 위치하며, 일조 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

내부 구조는 아파트로서 방3, 주방겸식당, 거실, 욕실2, 다용도실, 발코니 등으로 이용되고 있어, 핵가족 실수요자에게 선호도가 높은 평형과 구조를 갖추었습니다.

기본적인 급탕 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등을 모두 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 제한 상태

교육환경보호구역(상대보호구역 포함)으로 지정되어 있어, 주거 환경의 안정성이 확보되는 측면이 있습니다.

그 외 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 점유 관계의 불확실성

앞서 언급된 바와 같이 임대관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 절차 진행은 투자자가 직접 해결해야 할 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 주상복합 및 시장 인접 특성

주상복합 건물의 특성상 일반 아파트 대비 관리비가 다소 높을 수 있으며, 태능시장에 인접한 위치는 유동인구 및 차량 통행이 많아 외부 소음 등에 민감할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 중화동 소재의 역세권 주상복합 아파트로, 2005년 건축된 비교적 양호한 상태의 건물입니다.

전용면적 84㎡의 선호도 높은 평형과 3베이 구조를 갖추어 실수요자의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

재정비촉진지구 내에 속하여 장기적 개발 가능성을 품고 있으나, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크와 시장 인접 지역의 특성을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

종합적으로는 교통 편의성과 생활 인프라 측면에서 우수한 주거용 부동산으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 중화역세권 아파트: 도보 이동 가능한 7호선 중화역 접근성으로 교통 프리미엄 확보.

8.2. 선호도 높은 전용면적: 전용 84㎡로 실수요자 선호도가 가장 높은 평형대.

8.3. 재정비 촉진지구: 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 및 개발 가능성 내포.

8.4. 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 비교적 단순하며 감정가 대비 시세 차익을 노려볼 수 있는 임의경매 물건.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계