나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [9] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (9)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제106호

용도: 근린상가

감정평가액: 303,000,000원

토지면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

건물면적: 25.38㎡ (약 7.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매종류: 부동산강제경매

채권자: 비엠씨코퍼레이션

주요특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 밀집한 노선상가지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 개요

건축물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 지하 3층, 지상 20층 규모의 복합건물입니다. 본건은 해당 건물 내 제1층 제106호에 해당합니다.

토지 이용

토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지로 구성된 사다리형이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용되고 있습니다.

교통

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 남서측으로 지하철 1호선 "오류역"이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로

본건은 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권이 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 4월 28일, 채권액은 1,300,000,000원입니다.

기타 권리사항

* 주식회사에이치앤케이산업의 소유권이전 1번 신탁등기가 말소되었습니다 (접수일자: 2025-04-28).

* 비엠씨코퍼레이션의 강제경매가 진행 중이며, 이는 본건 경매 사건입니다 (접수일자: 2025-06-12, 채권액: 3,464,851,888원).

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 말소기준권리인 근저당권을 기준으로 1,300,000,000원입니다.

임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재하나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 지하철 1호선 오류역 인근의 활성화된 노선상가지대에 위치하며, 상업 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구가 풍부합니다.

건물 구성

해당 건물은 오피스텔 188호와 근린생활시설 17호로 구성된 복합 건물입니다.

본건 용도 및 현황

제1층 제106호는 근린생활시설로 용도가 지정되어 있으나, 현재 공실 상태로 이용되고 있습니다.

잠재적 가치

주변 상권의 배후수요와 역세권의 이점을 바탕으로, 향후 임차인 확보 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

지하철 1호선 오류역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

주변 시설

본건 인근에는 다양한 소매점, 음식점, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 및 영업 활동에 편리합니다.

주변 지역에서 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험

현재 본건이 공실 상태로, 새로운 임차인을 유치하지 못할 경우 공실 기간 장기화로 인한 수익 발생의 어려움이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이

본건 "일련번호 1 ~ 3"은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 경사 지형으로 인해 남측 도로변으로 노출된 1층 상가입니다. 이러한 공부와 실제 현황의 차이는 권리분석 및 명도 과정에서 혼동을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

평가 방식의 한계

이해관계인의 부재로 인해 본건에 대한 평가가 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 이루어졌습니다. 따라서 실제 현황과 일부 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

권리관계

임대 관계가 미상으로 파악되어, 향후 임차인 발생 시 보증금이나 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지는 인수되는 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

법적 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있어, 건축 및 개발 시 제한사항을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오류역 역세권에 위치한 대로변 근린상가로, 뛰어난 접근성과 가시성을 자랑합니다. 비록 현재는 공실 상태이나, 주변 상권의 활성화를 감안할 때 임차인 확보를 통해 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 공부상 표기 오류 및 평가 방식의 한계 등은 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오류역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고 유동인구가 많음.

* 대로변 상가로 높은 가시성을 확보하고 있어 상업적 가치가 높음.

* 오피스텔과 근린상가가 함께 있는 복합 건물로 다양한 수요층 확보 가능.

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 본건 상가의 현재 임차 현황, 주변 유사 물건의 실거래가, 향후 공실 해소 가능성 및 예상 임대료 등 종합적인 시장 분석이 수반되어야 합니다.

감정평가액은 303,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.