나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [7] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경535 (7)

소재지

서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제104호

용도

근린상가

감정가

320,000,000원

토지면적

4. 07㎡ (약 1.23평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

25. 38㎡ (약 7.68평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

비엠씨코퍼레이션

특이사항

공동담보

주의사항

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 인근에는 지하철 1호선 "오류역"이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 20층 건물입니다. 본건 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 04월 28일 접수된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권이전 1번신탁등기말소: 주식회사에이치앤케이산업

* 근저당권: 주식회사에이치앤케이홀딩스 (1,300,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매: 비엠씨코퍼레이션 (3,464,851,888원, 말소)

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액은 1,300,000,000원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 구로구 오류동 일대는 지하철 1호선 오류역을 중심으로 형성된 노선상가지대로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물이 혼재되어 있습니다.

4.2. 본건 용도 및 현황

본건은 근린상가로, 감정평가서상 해당 용도(일련번호 1~16)는 현황 공실 상태입니다.

4.3. 건물 내 업종 구성

구로예미지어반코어 건물은 총 205호로 구성되어 있으며, 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건은 근린생활시설에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 1호선 오류역 도보권에 위치하며, 다수의 버스노선이 운행하는 지역으로 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

오류역 주변으로 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.3. 교육 환경

인근에 오류초등학교, 개봉중학교, 구로고등학교 등 다수의 학교가 소재하고 있습니다.

5.4. 녹지 환경

오류동 근린공원 등 주변 녹지 공간을 활용할 수 있습니다.

5.5. 주변 혐오시설

주변에 혐오시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건 근린상가는 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어려울 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 추후 임대차 관련 분쟁의 소지가 없는지 확인이 필요합니다.

6.3. 공부상 층수 차이 가능성

감정평가서에 명시된 바와 같이, 일부 호실의 경우 공부상 등재된 층수와 실제 이용 현황이 다를 수 있습니다. 본건은 제1층으로 명시되어 있어 큰 문제는 없어 보이나, 경사지 특성을 고려해야 합니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채권 및 권리관계가 복잡할 가능성이 있습니다. 다만, 본건 경매는 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 오류역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 전체적으로는 오피스텔과 상가가 혼재되어 있으며, 본건 상가는 현재 공실 상태입니다. 권리 관계는 강제경매로 진행되며 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보여 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 현재 공실이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 오류역 초역세권 입지로 향후 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 근린상가로서 향후 상권 활성화 시 임대 수익 증대 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 건물 자체의 현대적인 설비 및 외관은 잠재적 임차인 유치에 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 320,000,000원을 기준으로 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없으므로, 순수하게 부동산 가치와 향후 수익성, 그리고 경매 시장 상황을 반영하여 입찰가를 결정하게 됩니다. 권리 관계가 비교적 단순하고 입지가 양호하므로, 시장 상황에 따라 감정가 이상 또는 이하로 결정될 수 있습니다. 구체적인 입찰가는 추가적인 현장 조사와 심층적인 시장 분석을 통해 보다 정밀하게 산출 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.