나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [19] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1410호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [19] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1410호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경535 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1410호 | 감정가: 410,000,000원 | 최저가: 410,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경535 (19) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (19)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제14층 제1410호

용도: 오피스텔

감정가: 410,000,000원

토지면적: 8.96㎡ (약 2.71평)

토지 지분율: 895.63

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.86㎡ (약 16.90평)

건물 지분율: 5586.4

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 비OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 "오류역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,

일련번호 "1 ~ 16"(근린생활시설)

외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등

내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 "17 ~ 19"(오피스텔)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,

창호 : 섀시창호임.

1.2. 4.이용상태

일련번호 "1 ~ 16": 근린생활시설(현황 공실임),

일련번호 "17 ~ 19": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.

1.2. 5.설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

1.2. 7.인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

1.2. 9.공부와의 차이

본건 "일련번호 1 ~ 3"은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

1.2. 10.기타참고사항

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

1.3. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 오류역을 북동측 인근에 두고 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 또한, 왕복 6차선 대로변에 위치하여 차량 접근성 또한 우수하며, 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 '주OOOOOOOOOOOO'이며, 채권자는 '비OOOOOOOOOOOO'입니다. 강제경매 개시 결정에 따른 권리 관계는 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 세부적인 권리 분석을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 오류동 지역은 대로변을 따라 형성된 노선상가지대로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다. 특히 오피스텔 용도로 활용되고 있어 주거 및 임대 수요가 존재할 것으로 보입니다. 다만, 일부 근린생활시설의 공실이 확인되는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 생활정보

지하철 1호선 오류역이 인근에 있어 서울 도심 및 수도권 이동이 용이합니다. 또한, 단지 주변으로 킴스클럽, 롯데마트, 구로성심병원 등 다양한 상업시설과 편의시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 2022년에는 반경 1km 이내에 고척아이파크몰과 코스트코 등이 들어설 예정이어서 향후 편의시설 이용이 더욱 증대될 것으로 기대됩니다. 또한, 개봉근린공원, 개웅산공원 등 녹지 공간도 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

- 공실 리스크: 일부 근린생활시설의 공실이 확인되어 상가 부분의 임대수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

- 정보 부족: 임대관계가 불분명하며, 현장 방문 없이 외부 관찰 등으로 평가가 이루어져 실제와 다를 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

- 공부와의 차이: 일부 호실의 공부상 지층 표기와 실제 1층 노출 상가 간의 차이가 있어 확인이 필요합니다.

- 개발 제한: 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 도시계획상의 제한사항이 존재합니다.

- 혐오시설: 주변 지역 분석 및 일반적인 상업/주거 지역 특성을 고려할 때, 본건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

서울특별시 구로구 오류동에 위치한 본 오피스텔은 오류역 초역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 근린생활시설과 오피스텔이 복합된 건물로, 주거 및 상업 수요를 동시에 기대할 수 있습니다. 다만, 일부 공실 및 임대 정보의 불확실성, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

- 역세권 프리미엄: 지하철 1호선 오류역 초역세권으로 높은 임대수요 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

- 복합 용도의 장점: 오피스텔(주거용)과 근린생활시설이 함께 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

- 풍부한 배후수요: 인근 대학교, 산업단지 종사자 등 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

- 미래 가치: 주변 지역의 개발 계획 및 편의시설 확충 등을 통해 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계