나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [15] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경535 (15) 부동산강제경매 사건의 대상 물건입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 오류동 31-280, 구로예미지어반코어 제1층 제112호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가는 335,000,000원으로 책정되었습니다.

토지 면적은 4.26㎡(약 1.29평)이며, 건물 면적은 26.55㎡(약 8.03평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 비OOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 혼재된 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 오류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남측으로는 약 35m 폭의 도로에 접해 있으며, 북측으로는 4m 폭의 도로와 연결됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 (주)에이치앤케이홀딩스의 근저당(을1)입니다.

이 근저당보다 선순위인 신탁등기(갑2)는 말소될 예정이며, 경매 개시 결정 등기(갑4) 또한 말소될 예정입니다.

즉, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가서 상의 '임차인 현황'에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 확인됩니다.

이에 따라 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 구로예미지어반코어 건물은 총 20층 높이에 지하 3층, 지상 20층으로 구성되어 있습니다.

건축물대장상 해당 건물은 업무시설(오피스텔 188호)과 근린생활시설(17호)로 구성되어 있으며, 본건(제112호)은 근린생활시설 용도로 확인됩니다.

감정평가서상 근린생활시설은 현재 공실 상태로 파악되었습니다.

주변 상권은 지하철역과 인접한 역세권 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 있는 편입니다.

1.4. 생활정보

교통망으로는 지하철 1호선 오류역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

주변 편의시설로는 마트, 병원, 학교 등이 근거리에 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

(검색 결과, 오류역 인근으로 다양한 편의시설 및 학군 정보가 확인되었습니다.)

주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 공실 상태라 하더라도 추후 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

또한, '기타 참고사항'에 따르면 이해관계인 부재로 외부 관찰 및 탐문 등으로 평가가 이루어졌으며, 실제 현황과 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

건축물대장상 일부 호수(1~3호)는 공부상 지하 1층이나 실제로는 1층 상가로 노출된 점이 명시되어 있으나, 본건(112호)의 경우 1층 상가로 제시되어 있어 직접적인 공부와의 차이는 적어 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구 오류동의 역세권에 위치한 근린상가로, 현재 공실 상태입니다.

등기부 상으로는 권리 관계가 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

건물 내 복합적인 용도 구성과 주변 상권의 특성을 고려할 때, 향후 활용 방안에 따라 가치 상승의 잠재력을 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(1호선 오류역 인근)의 편리한 교통망

* 근린상가로서 다양한 업종으로의 활용 가능성

* 현재 공실 상태로 명도 및 즉시 활용 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 335,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며 인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 해당 감정가를 기준으로 시장 상황과 물건의 현황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

(참고: 인근 유사 상가 시세 조사 결과, 월세 150만원 수준의 전용 28.71㎡ 상가가 1,500만원 보증금에 거래된 사례가 있으나, 이는 월세 물건으로 직접적인 비교는 어려우며, 본 물건의 경우 전용 약 26.55㎡(약 8평)임을 감안해야 합니다.)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.