나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [14] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (14)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제111호

용도: 근린상가

감정가: 335,000,000원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.2572㎡ (약 1.29평)

건물면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

건물지분: 26.5538㎡ (약 8.03평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치하며, 왕복 6차선 도로변의 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 밀집한 노선상가지대로서 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사 에이치앤케이산업, 2025-04-28)

* 근저당권 (주식회사 에이치앤케이홀딩스, 1,300,000,000원, 2025-04-28) - 말소기준권리

* 강제경매 (비엠씨코퍼레이션, 3,464,851,888원, 2025-06-12) - 말소

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리인 주식회사 에이치앤케이홀딩스의 근저당권(2025-04-28) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 지하철 1호선 오류역 역세권에 위치하며, 경인로 및 남부순환로 교차점에 인접하여 교통의 요지입니다. 오류1, 2동 일대에 아파트, 다세대주택 등 약 2만 7천여 세대의 배후 세대를 확보하고 있어 지역 역세권 상권의 전형적인 특징을 보입니다.

4.2. 상권 활성화 요인

주변에 오류동 일대 정비계획 사업, 온수산업단지 재생 등 지역 개발 및 정비 사업이 추진되어 입지적 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 도보 7분 거리에 오류동역이 있어 가산디지털단지, 구로디지털단지, 여의도 등 주요 업무지구로의 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕을 갖춘 지하 3층, 지상 20층 규모의 집합건축물입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 서울오류초등학교(약 0.6km), 경인고등학교(약 0.5km) 등 교육시설이 있으며, 홈플러스익스프레스 개봉점, 서울오류점 등 쇼핑 시설과 구로성심병원 등이 인접해 있습니다. 코스트코 입점 예정 소식도 있어 쇼핑 편의성이 증대될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건의 경우, 공부상 지하 1층으로 등재된 일부 호실이 경사지 지형으로 인해 외부에서는 1층 상가로 노출될 수 있습니다. 이는 실제 이용 및 거래 시 혼동을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

6.3. 외부 환경

해당 물건의 직접적인 혐오시설 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 상업지역에서는 혐오시설의 유무가 상권 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부 지역의 교통 요충지인 오류역 역세권에 위치한 근린생활시설로, 배후 주거 세대가 풍부하고 개발 호재가 있어 잠재력이 있습니다. 건물은 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 주변 편의시설 또한 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 공부와의 차이 및 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오류역 역세권 입지로 대중교통 접근성 우수

* 풍부한 배후 주거 세대 및 노선상가지대로서의 상권 잠재력

* 지역 개발 및 정비 사업에 따른 미래 가치 상승 기대

* 근린생활시설 및 오피스텔이 혼합된 복합 건물 내 상가

9. 예상 입찰가

감정가는 335,000,000원입니다. 본 건은 인수해야 할 보증금이 없으며, 권리 분석상 소멸되는 권리만 존재합니다. 다만, 공부와의 차이, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 시세 분석, 추가적인 권리 분석 등이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.