나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [8] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경535 (8)

1.2. 소재지

서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제105호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

303,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.0684㎡ (약 1.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 25.38㎡ (약 7.68평)

건물지분: 25.3763㎡ (약 7.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

비엠씨코퍼레이션

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

(제공된 정보 내 특정 명시사항 없음)

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 남서측 인근에는 지하철 1호선 "오류역"이 위치하고 있어, 제반 대중교통 이용 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층/ 지상 20층 건물입니다.

외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 복합판넬(경계벽) 마감 등입니다. 창호는 섀시창호입니다.

2.4. 이용상태

본건은 근린생활시설(현황 공실임)로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로는 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됩니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

본건(일련번호 105호)은 공부상 1층이나, 경사지에 소재하여 주출입구가 도로변으로 노출된 상가이므로, 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑2: 주식회사에이치앤케이산업 - 소유권이전 1번신탁등기말소 (접수일자: 2025-04-28)

* 을1: 주식회사에이치앤케이홀딩스 - 근저당권 (권리금액: 1,300,000,000원) (접수일자: 2025-04-28, 말소기준권리)

* 갑4: 비엠씨코퍼레이션 - 강제경매 (권리금액: 3,464,851,888원) (접수일자: 2025-06-12, 서울남부지방법원 2025타경535)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (주식회사에이치앤케이홀딩스)

3.3. 등기부채권 총액

1,300,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였으므로 실제 사항과 상이할 수 있습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 오류동 31-280번지는 지하철 1호선 오류역 인근의 대로변에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주요 업종 및 잠재력

주요 업종으로는 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)이 혼재되어 있습니다. 본 건은 근린상가로, 오류역 상권의 유동인구 및 배후수요를 바탕으로 한 잠재력이 있습니다.

4.3. 현재 이용 상태

해당 호실(제1층 제105호)은 근린생활시설로, 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통편의

지하철 1호선 오류역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장 또한 인근에 위치합니다.

5.2. 생활 편의시설

오류역 주변 및 노선상가지대를 따라 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 시설

본건 건물은 현대적인 건축물로, 상업 및 주거 기능이 복합된 형태로 주변 환경과 조화를 이룹니다. 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 경매 신청 채권자 외 추가 채권자가 존재할 수 있으며, 총 채무액이 상당할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임차인의 보증금 및 월세 등 임대 관계가 불분명합니다. 실제 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 현재 공실 상태

본건 근린상가가 현재 공실 상태이므로, 입찰 후 공실 장기화에 따른 공실 위험 및 공실로 인한 공실률 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 평가의 한계

이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획 제한

장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 군사 및 항공 관련 제한사항이 있어 건물 증축이나 신축 시 높이 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 오류역 역세권에 위치한 상업지역 내 근린상가로, 교통 편리성 및 대로변 입지로 인한 가시성이 우수합니다. 건물 자체는 비교적 신축(2019년 허가, 2023년 사용 승인)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 근린상가가 공실 상태이고 임대관계가 불분명하며, 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오류역 초역세권 입지로 안정적인 유동인구 확보 가능.

* 대로변 위치하여 높은 광고 및 홍보 효과 기대.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담 적음.

* 향후 공실 해소 시 임대수익 발생 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 303,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 향후 임대 가능성, 주변 시세, 건물 상태, 명도 조건, 권리 관계 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점에서 예상 입찰가를 확정하기는 어려우므로, 상세한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.