나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [5] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호

서울남부지방법원 2025타경535 (5)

경매구분

부동산강제경매

채권자

비엠씨코퍼레이션

1.2. 물건 정보

소재지

서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제102호

건물명

구로예미지어반코어

용도

근린상가

감정가

405,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

특이사항

공동담보, 공동담보

1.3. 면적 정보

토지면적

5. 08㎡ (약 1.54평)

토지 지분

5. 0761㎡ (약 1.54평)

건물면적

31. 66㎡ (약 9.58평)

건물 지분

31. 6616㎡ (약 9.58평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 남서측 인근에 지하철 1호선 오류역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공 방어 협조 구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리

근저당권 (주식회사에이치앤케이홀딩스, 2025-04-28 접수, 1,300,000,000원)

총 채무액 (말소기준권리 기준)

1,300,000,000원 (주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (등기사항증명서상 명시된 소멸 예정 권리 외 특이사항 없음)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계

0원

대항력 있는 임차인이나 보증금, 차임이 미상인 임차인은 현재 파악되지 않았습니다. 인수할 임차인 관련 부담은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 지하철 오류역 인근의 활성화된 노선상가지대로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있습니다.

건물 자체도 오피스텔과 근린생활시설로 구성되어 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 공실률 및 임대 동향

본건으로 평가된 근린생활시설은 현황 공실 상태입니다.

이는 매수 후 즉시 임대가 가능하여 임대 수익 창출을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 편의시설이 존재합니다.

가까운 곳에 병원, 은행, 관공서, 다수의 상점들이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

또한, 오류역을 중심으로 쇼핑 및 문화시설 접근도 용이한 편입니다.

5.2. 주변 시설 검색 결과

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 건물 구조 및 상태

6.1. 건물 개요

건물명칭은 구로예미지어반코어이며, 철근콘크리트 구조에 지하 3층, 지상 20층 규모의 건물입니다.

외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등이 사용되었습니다.

본 건물은 2023년 3월 24일 사용승인을 받았습니다.

6.2. 이용 상태 (개별 물건)

본건은 집합건물로서 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

감정평가서상 본 건(제1층 제102호)은 현황 공실로 파악되었습니다.

6.3. 공부와의 차이

본건과 같이 일부 1층 상가는 경사지 특성상 공부상 지하 1층으로 등재되었으나, 실제로는 남측 도로변으로 노출된 1층 상가와 같이 이용되고 있을 수 있습니다.

따라서, 실제 현황과 공부상의 표기 차이에 유의하여 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위의 권리나 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않아 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

7.2. 물건 자체 리스크

임대 관계가 현재 미상으로 파악되어, 향후 임차인 구성 및 임대료 산정에 있어 변수가 될 수 있습니다.

다만, 본 건은 현황 공실로 보고되어 있어 인수할 임차인 관련 부담은 없습니다.

공부상 면적과 실제 이용 면적 간의 차이나, 건물 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

7.3. 주변 환경 리스크

별도의 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반상업지역 및 노선상가지대의 특성상 소음이나 통행량 증가 등 도심 생활의 일반적인 불편함이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

지하철 1호선 오류역 역세권에 위치하며, 주변 상업시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 접근성과 유동인구 확보에 유리합니다.

노선상가지대의 특성상 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8.2. 소유권 확보 용이성

강제경매로 진행되는 물건이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자는 권리관계가 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

8.3. 가치 상승 잠재력

현재 근린생활시설이 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 추가적인 시세 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하여 활용도가 높습니다.

9. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 구로예미지어반코어의 1층 근린상가로, 지하철 1호선 오류역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

건물은 비교적 신축(2023년 사용승인)으로 외관 및 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 명확하여 인수할 부담이 없으며, 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

다만, 공부상 면적과 실제 이용 간의 차이, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 면밀한 현장 조사를 통해 확인하는 것이 필수적입니다.

전반적으로 양호한 입지와 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 405,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

다만, 상기 명시된 인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점, 역세권 상가라는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 적정 낙찰가율을 적용하여 산정하는 것이 일반적입니다.

보수적인 접근을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준을 참고하되, 실제 시장 상황과 경쟁 입찰자들의 판단을 종합하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.