나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [3] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제지1층 제비103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비엠씨코퍼레이션

감정가: 510,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280, 구로예미지어반코어 제지1층 제비103호 (신주소: 서울특별시 구로구 경인로 233)

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설 복합 건물)

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지 지분: 4.9257㎡ (약 1.49평)

건물면적: 30.72㎡ (약 9.30평)

건물 지분: 30.7234㎡ (약 9.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "오류역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리: 2025-04-28 접수된 주식회사 에이치앤케이홀딩스의 근저당 (1,300,000,000원)

본건 경매개시결정 등기: 2025-06-12 서울남부지방법원 (2025타경535) 비엠씨코퍼레이션 (3,464,851,888원)

등기부채권 총액: 1,300,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 등기부상 지상권에 대한 언급이 있어 정확한 확인이 필요합니다.

신탁 등기 말소: 2025-04-28 주식회사 에이치앤케이산업 (1번신탁등기말소)

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 임대 관계 미상임.

3.3. 권리분석의견

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

본 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계가 확인되지 않아 낙찰 후 명도 과정에서 일부 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 오류역 인근은 지하철역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

다양한 업종의 근린생활시설과 오피스텔이 혼재되어 있어 잠재적 고객층을 확보하고 있습니다.

4.2. 건물이용현황

구로예미지어반코어 건물은 총 205호실(오피스텔 188호, 근린생활시설 17호)로 구성되어 있습니다.

본건(B103호)은 근린생활시설로, 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나 실제로는 경사지로 인해 1층 상가로 이용되고 있습니다. 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

인근에 다양한 소매점, 식당, 금융기관, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

해당 지역은 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

임대차 관계 미확인으로 인한 명도 지연 또는 분쟁 가능성이 있습니다.

집합건물의 특성상 공용부분의 관리비 체납 등 예상치 못한 채무가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건자체리스크

공부상 지하 1층과 실제 1층 상가로 이용되는 현황의 차이로 인한 혼란이 발생할 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로, 투자 시 공실 장기화 가능성에 대한 대비책이 필요합니다.

상대적으로 적은 토지 지분에 비해 건물 면적이 큰 집합건물의 특성을 이해해야 합니다.

6.3. 주변환경리스크

구로구 오류동 31-280번지 및 인근 경인로 233 일대는 상업 및 주거 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 계획 변경 등에 따른 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합의견

본 물건은 지하철 1호선 오류역 인근의 역세권에 위치한 근린상가로서, 교통 및 상권 접근성이 우수합니다.

건축년도(2019년 준공)가 비교적 신축급에 해당하여 건물 상태도 양호할 것으로 판단됩니다.

하지만, 공부와 실제 현황의 불일치, 현재 공실 상태, 그리고 임차인 정보 미확인 등의 요소는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

잠재적 명도 리스크와 공실 장기화 가능성을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

8. 투자포인트

역세권 입지: 오류역 도보 접근 가능 거리로 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이.

신축급 건물: 2019년 준공으로 낮은 노후도로 관리 부담이 적습니다.

지역 개발 잠재력: 구로구 일대의 지속적인 도시 정비 및 개발 사업으로 미래 가치 상승 기대.

초기 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 수준에서 매수 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 510,000,000원

말소기준권리(근저당): 1,300,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 명도에 따른 추가 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

또한, 공부와 실제 현황의 차이점도 명도 과정에서 이슈가 될 수 있습니다.

주변 유사 물건의 시세, 건물의 공실률, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 경매 물건의 특성을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준인 약 400,000,000원 ~ 430,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 상세 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.