나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [13] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (13)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 비엠씨코퍼레이션

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 353,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제110호

건물 개요:

* 건물명: 구로예미지어반코어

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 20층 건물

* 총 호실 수: 205호 (업무시설 188호, 근린생활시설 17호)

* 준공일: 2020년 8월 27일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

건물 면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

토지/건물 지분 면적: 각 4.2572㎡, 26.5538㎡

감정가: 353,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로를 형성하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다.

남서측 인근에 지하철 1호선 "오류역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2025년 4월 28일: 주식회사 에이치앤케이산업 명의 신탁 등기 말소 (갑2)

2025년 4월 28일: 주식회사 에이치앤케이홀딩스 근저당권 설정 (말소기준권리, 을1) - 채권액 1,300,000,000원

2025년 6월 12일: 비엠씨코퍼레이션 강제경매 개시 결정 (갑4) - 채권액 3,464,851,888원 (서울남부지방법원 2025타경535)

등기부채권 총액: 1,300,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

말소기준권리(근저당권)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계 미상으로, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등의 상세 내용 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 오류역 인근의 노선상가지대로에 위치하여, 다양한 근린생활시설 및 업무시설과 함께 복합적으로 형성된 상권입니다.

유동인구 및 배후수요에 따라 상권 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

4.2. 건물 내 업종 구성 (추정)

건축물대장에 따르면, 건물 내에는 주로 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

본건은 근린생활시설로 분류되어 있으며, 감정평가 시 현황 공실로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변에 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

오류역 인근으로 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건(일련번호 1~3)은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 경사지에 위치하여 남측 도로변으로 노출된 1층 상가 형태로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상 현황 간의 차이로, 입찰 시 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 평가 관련 유의사항

이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가되었습니다.

따라서 실제 현장 상황과 평가 내용 간에 일부 차이가 있을 수 있으므로, 경매 진행 및 입찰 시 직접 확인이 필수적입니다.

6.3. 법규 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 해당 채무와 관련된 다른 부동산이 함께 경매에 나왔거나, 이미 매각되었을 가능성을 시사합니다. 경매 진행 과정 및 결과에 영향을 미칠 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 오류역 인근의 역세권 상가로서 잠재적 가치가 있습니다.

* 전용면적 26.55㎡ (약 8.03평)의 소형 상가로, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 건물 자체는 신축(2020년 준공)으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 감정평가 시 현황 공실로, 명도 완료 후 즉시 임대 또는 직접 사용이 가능할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동의 역세권에 위치한 근린상가입니다. 비교적 신축 건물에 속하며, 적정 면적과 감정가를 갖추고 있습니다.

주요 리스크로는 공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임대 관계 미상 및 현황 공실이라는 점입니다.

따라서 본건에 대한 철저한 현장 조사와 법적 검토가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

감정가 353,000,000원을 기준으로, 현장 조사 결과 및 권리 분석, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 특수성(공부와의 차이, 공동담보 등)을 감안하여 시세 조사 및 수익률 분석 후 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.