나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [16] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (16)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제113호

용도: 근린상가

감정가: 335,000,000원

토지면적: 4.43㎡ (약 1.31평)

토지지분: 4.4262㎡ (약 1.31평)

건물면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.6086㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치함.

주변 환경: 건물은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 남서측 인근에 지하철 1호선 오류역이 소재하여 제반 대중교통 이용 상황은 보통 수준임.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

1.2. 권리분석

채권자: 비엠씨코퍼레이션 (강제경매)

말소기준권리: 2025년 4월 28일 접수된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 (채권액 1,300,000,000원)이 말소기준권리임.

말소예정 권리: 말소기준권리보다 늦은 2025년 6월 12일 접수된 비엠씨코퍼레이션의 강제경매 개시결정 등기 (채권액 3,464,851,888원)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

기타 권리: 2025년 4월 28일 접수된 주식회사에이치앤케이산업의 소유권이전 1번신탁등기말소가 확인됨.

임차인 현황: 임대 관계는 미상임. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

건물 용도: 본건(구로예미지어반코어 제1층 제113호)은 근린생활시설 용도로 되어 있으며, 감정평가서상 현황 공실임.

주변 상권: 건물이 위치한 오류역 인근 지역은 다양한 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있음.

잠재력: 지하철 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호하며, 상업지역 내 상가로서 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 오류역 주변으로 형성된 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 지하철 1호선 오류역을 이용한 서울 도심 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 교통망 이용 또한 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

이용 상태: 본건은 근린생활시설이나 현재 공실 상태로 확인됨.

공부와의 차이: 본건 건물 내 일부 호실(일련번호 1~3)은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 경사지 특성상 1층 상가로 노출되는 점이 있으나, 본건 113호는 1층으로 명확히 구분됨. 입찰 시 현황 확인이 필요함.

정보 확인의 한계: 임대 관계가 미상이며, 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태 등을 참고하여 평가되었으므로 실제 사항과 다를 수 있음. 이는 현장 확인 시 더욱 면밀한 검토가 요구됨.

토지이용계획 및 제한사항: 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발 행위에 법적 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 1호선 오류역 인근에 위치한 역세권 근린생활시설로, 교통 및 입지 조건이 우수함. 건물은 철근콘크리트 구조의 비교적 신축급으로, 상업지역 내에 위치하여 향후 개발 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음. 현재 공실 상태이며 임대 관계 미상 등 일부 불확실한 정보가 있으나, 말소되는 권리가 명확하여 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 공부와의 차이 및 지역 내 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 오류역과 인접하여 뛰어난 대중교통 접근성을 자랑함.

개발 잠재력: 상업지역에 위치한 상가 건물로서, 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 투자 가치 상승 기대.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없음.

소형 면적: 건물 및 토지 지분이 소형으로 구성되어 초기 투자 부담이 상대적으로 낮으며, 다양한 활용 방안 모색이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본 물건의 현재 공실률 및 향후 예상 임대 수익률, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 시장 조사 및 분석이 필수적임. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정이 어려우므로, 면밀한 현장 조사를 바탕으로 결정하시기 바람.

본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 또는 검색 사이트를 통한 주변 시설 검색 및 혐오시설 여부 확인은 수행하지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.