나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [10] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (10)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제11층 제1107호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 303,000,000원

토지면적: 4.07㎡ (약 1.23평)

건물면적: 25.38㎡ (약 7.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 오류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 높이 제한, 장애물 제한, 협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: (주)에이치앤케이홀딩스의 근저당권 (2025-04-28 접수)입니다.

본 건 경매는 (비엠씨코퍼레이션)의 강제경매 신청에 의해 진행됩니다.

신탁등기(주식회사 에이치앤케이산업)는 말소될 예정입니다.

근저당권((주)에이치앤케이홀딩스) 및 강제경매((비엠씨코퍼레이션)) 또한 매각으로 인해 소멸됩니다.

주의: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 임대관계는 파악되지 않았으나, 인수 부담이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 건물은 지하철 1호선 오류역 역세권에 위치하며, 주요 도로변에 인접해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

건축물 대장상 해당 호실(1107호)은 업무시설(오피스텔)로 분류되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 주거 및 업무시설이 복합된 형태로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

지하철 1호선 오류역을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 현황 및 공부 상 차이: 일부 호실(1-3호)이 공부상 지하 1층이나 실제 1층으로 사용되는 등 건물 내 일부 공부와 현황 간 차이가 있을 수 있습니다. (본건 1107호와 직접적인 관련성은 적으나, 건물 전반에 대한 참고사항입니다.)

혐오시설: 인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항시설법상 장애물 제한 표면 구역에 해당합니다.

건물 가치 변동 가능성: 특정 제한 구역(과밀억제권역, 높이 제한 등)은 향후 건물 증축 또는 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

실제 점유 현황: '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 매각 후 실제 점유 현황 및 명도 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치한 업무시설(오피스텔)로, 우수한 교통 접근성과 배후수요를 갖추고 있습니다.

상업지역 내 입지로 투자 가치가 있으나, 복합용도 건물로서의 특징과 일부 제한 사항을 고려해야 합니다.

채권 총액이 감정가 및 건물 규모에 비해 상당한 편이나, 말소기준권리 이하 권리는 소멸되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 1호선 오류역 도보 거리 역세권 입지.

대로변 노출, 뛰어난 가시성과 접근성.

업무시설(오피스텔)로서의 잠재적 임대 수익 및 시세차익 기대.

주변 상권 발달 및 지속적인 개발 가능성.

전체 채권액 대비 낮은 감정가 및 예상 낙찰가로 인한 투자 메리트.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 303,000,000원입니다.

이하 인수되는 보증금은 없으며, 별도의 임대차 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 채권 총액이 높고 건물 내 공실 가능성 등 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.