나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [3] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비112호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [3] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비112호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경563 | 소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비112호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 201,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2025타경563 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제112호에 위치한 근린생활시설입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경563 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자는 문OO이며, 채무자는 동일하게 문OO, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 201,000,000원입니다.

토지 면적은 13.46㎡ (약 4.07평)이며, 토지 지분율은 1346.0000000000002 입니다.

건물 면적은 50.60㎡ (약 15.31평)이며, 건물 지분율은 5060 입니다.

건물에는 제시외 면적이 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지하층에 위치하며, 사용승인일은 2016년 5월 9일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 16미터, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 본 물건은 준공업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 북측 인근에 '영문초등학교'가 소재하고 있습니다. 차량 진출입이 편리하며, 도보 거리에 지하철 2호선 '도림천역'이 있어 대중교통 이용이 용이합니다 [cite: X]. 또한 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 문래동은 과거 제조업 중심지에서 최근에는 IT, 디자인, 창업 관련 기업들이 입주하는 등 젊고 활기찬 업무지구로 변화하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 일반적으로 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매로, 매각이 완료되면 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되는 것이 원칙입니다 [cite: X]. 따라서 낙찰자는 인수하는 권리가 없거나 최소화될 가능성이 높습니다. 다만, 모든 권리관계는 법원의 매각물건명세서 및 기타 자료를 통해 최종적으로 확인해야 하며, 필요시 전문가의 법률 자문을 받는 것이 안전합니다. 현재 임대차 관계는 파악되지 않은 상태이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

문래동5가는 과거 제조업 공장들이 밀집했던 지역에서 복합적인 업무 및 상업 지구로 변화하고 있는 곳입니다. 특히 '하우스디 비즈'와 같은 신축 건물들이 들어서면서 IT, 디자인, 스타트업 관련 기업들의 입주가 늘고 있습니다. 본 물건은 근린생활시설로, 이러한 오피스 빌딩의 입주자들을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점, 사무실 등으로 활용될 수 있습니다. 또한 인근의 공동주택 및 주거 지역의 배후 수요도 기대할 수 있습니다. 도림천역 인근의 교통 요지라는 점은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 지하철 2호선 도림천역을 이용할 수 있어 강남, 시청 등 서울 주요 업무지구로의 출퇴근이 편리합니다 [cite: X]. '영문초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 단지 내 또는 주변 상가 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원 등 생활 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능한 곳에 위치하고 있으며, 문래동 및 인근 지역의 발달된 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 지하층에 위치한다는 점입니다. 지하층은 채광, 환기, 습도 등에 민감할 수 있으며, 이는 임대료 책정이나 이용 편의성에 영향을 줄 수 있습니다. 둘째, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성을 내포합니다. 셋째, 토지이용계획상 다수의 규제 지역에 포함되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있으나, 이는 해당 지역의 전반적인 특성을 나타내는 것이며, 본 건의 직접적인 개발이나 이용에 심각한 제약을 가하는 수준인지는 추가 확인이 필요합니다. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 지정은 오히려 해당 지역에 혐오시설이 들어설 가능성을 낮추는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2016년 준공)에 속하며, 지하철 2호선 도림천역과 인접한 좋은 교통 요지에 위치하고 있습니다. 문래동이 산업 지구에서 복합 업무지구로 변화하고 있는 점을 고려할 때, 근린생활시설로서의 잠재력은 충분하다고 판단됩니다. 다만, 지하층이라는 점과 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 감정가 2억 1백만원 대비 실제 시장 가격 및 예상 명도 비용, 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* **우수한 교통망:** 지하철 2호선 도림천역 도보 이용 가능으로 서울 전역 접근성이 뛰어납니다.

* **발전 가능성 있는 입지:** 전통적인 산업 지구에서 IT, 스타트업 중심의 복합 업무지구로 변화하는 문래동의 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* **신축 건물:** 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* **근린생활시설:** 오피스 밀집 지역의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* **입지적 희소성:** 지하철역 인근의 근린생활시설 물건은 꾸준한 수요가 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 문래동5가 일대는 다양한 중소 규모의 제조업체, 디자인 스튜디오, IT 기업 등이 밀집한 지역이며, 본 건 인근에서 특별히 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 하수 처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 혐오시설 입주 가능성이 낮다는 점은 긍정적으로 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계