나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경563 [3] 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 문래동6가 소재 '영문초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 '도림천역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제지하층 제110호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2016-05-09)

외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

현황 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 16미터 내외, 북동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(도시계획과문의)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경563 (3)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동5가 10 하우스디 비즈 제지하층 제비112호

용도: 근린상가

감정가: 201,000,000원

토지면적: 13.46㎡ (약 4.07평)

토지지분: 13.46㎡ (약 4.07평)

건물면적: 50.60㎡ (약 15.30평)

건물지분: 50.6㎡ (약 15.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 남측 인근에는 영문초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 교통상황으로는 인근에 지하철 2호선 도림천역이 소재하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 통행이 가능한 도로망도 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 3월 4일 접수된 주식회사리얼티뱅크의 근저당(816,000,000원)이며, 이와 관련하여 총 993,600,000원의 등기부채권이 설정되어 있습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 말소될 예정입니다. 다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 본건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 문래동은 과거 철공소 밀집 지역에서 현재는 예술가들의 작업 공간과 레트로 감성의 카페, 상점들이 공존하는 '문래창작촌'으로 탈바꿈하며 독특한 상권으로 자리 잡고 있습니다. 특히 준공업지역에 근린생활시설 등이 혼재하는 지역적 특성상, 다양한 업종의 소규모 사업체가 입점하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에는 공업용 및 업무용 부동산, 공동주택 등이 있어 잠재적 고객층을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 서울특별시 영등포구 문래동5가에 위치하며, 영등포구청, 대형 쇼핑몰, 병원 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 문래창작촌 일대는 젊은 예술가들과 다양한 문화 시설이 공존하며 독특한 분위기를 형성하고 있어, 문화생활을 즐기기에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다.

* 임차인 현황: 육성푸드주식회사 (보증금 25,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입/사업일자 2024-01-26).

임차인은 대항력이 있는 것으로 판단되며, 이는 임차인이 임대차 기간 동안 점유할 권리가 있고, 계약 종료 시 보증금을 우선 변제받을 권리가 있음을 의미합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어 법적으로 매수인이 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없으나, 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 임차인은 계속 거주하며 보증금 반환을 요구할 수 있어 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 배당신고일자가 2025년 9월 25일로 명시되어 있어, 경매 진행 시 임차인에 대한 배당 우선순위 및 금액을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 문래동이라는 우수한 입지에 위치하며, 근린상가로서 활용도가 기대되는 부동산입니다. 하우스디 비즈는 비교적 최근에 준공(2016년 5월 9일)된 건물로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 문래동 일대의 지속적인 개발과 문화 예술 공간으로의 발전은 향후 가치 상승 가능성을 시사합니다. 다만, 감정가 대비 총 채무액이 매우 높아 유찰될 가능성도 있으나, 경매 절차의 특성상 적절한 가격에 낙찰될 수 있습니다. 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재로, 명도 관련 리스크를 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 도림천역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 개발 잠재력: 문래창작촌의 지속적인 성장과 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 활용도 높은 상가: 근린상가로서 다양한 업종으로의 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 비교적 최근 준공 건물: 현대적인 시설로 관리에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다. 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 매수인이 임차 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크와 향후 배당 결과에 따라 실제 인수해야 할 금액이 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이며, 예상되는 임차인 관련 위험을 감안하여 약 155,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.