나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [12] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 오류동 31-280에 소재하는 구로예미지어반코어 제1층 제109호에 대한 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경535 (12)이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 353,000,000원입니다.

토지 면적은 4.26㎡ (약 1.29평)이고, 건물 면적은 26.55㎡ (약 8.03평)입니다.

본건의 용도는 근린상가입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물이 혼재된 노선상가지대입니다.

차량 진출입은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 오류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

물건지 남측으로 노폭 약 35m의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 계단을 통해 노폭 4m의 포장도로와 연결됩니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2025년 4월 28일 접수된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권입니다.

이후 2025년 6월 12일 접수된 비엠씨코퍼레이션의 강제경매 개시결정 등기가 본건 경매 사건입니다.

등기부상 채권 총액은 1,300,000,000원입니다.

제시된 임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 일반상업지역 내에 위치한 근린생활시설입니다.

오류역을 중심으로 형성된 노선상가지대로서, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

건물은 업무시설(오피스텔)과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

현재 본건은 공실 상태로 파악되었으며, 신규 임차인 유치를 위한 적극적인 영업 및 마케팅 전략이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건이 위치한 구로구 오류동 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

지하철 1호선 오류역을 통해 서울 주요 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

인근에 다양한 편의시설, 상업시설, 금융기관 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 공부상 지하 1층으로 등재될 수 있는 부분이 경사지의 특성으로 인해 외부에서 1층 상가처럼 노출되는 차이가 있습니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상의 불일치로, 입찰 시 반드시 확인이 필요한 부분입니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 점유 관계나 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인 문제는 없을 것으로 추정됩니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 가능성이 있어, 이에 대한 권리 분석 및 잠재적 영향 검토가 요구됩니다.

건물 전체의 상가 공실률 및 신규 임차인 확보의 어려움은 수익성 측면에서 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 오류역 인근이라는 역세권 입지를 바탕으로 교통 및 접근성이 우수하며, 일반상업지역 내 노선상가지대에 위치하여 상업적 잠재력을 가지고 있습니다.

건물은 비교적 신축(2023년 사용 승인)으로 외관 및 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 현재 근린생활시설 부분이 공실 상태이며, 공부와 실제 이용 상태의 차이, 소멸되지 않는 권리 가능성 등은 투자 전 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

오류역 역세권이라는 지리적 이점을 통해 높은 유동인구 및 접근성 확보가 가능합니다.

오류동 일대 상권의 성장 가능성과 지역 내 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물에 해당하는 점은 관리 부담을 줄이고 임차인 유치에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

경매 물건으로, 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

감정가는 353,000,000원입니다.

현재 공실 상태, 공부상 차이점, 소멸되지 않는 권리 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 실제 가치 평가는 매우 신중해야 합니다.

예상 입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 해당 상가의 임대 수익률, 향후 공실 해소 가능성, 건물 관리 상태, 본건의 정확한 권리 관계 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 반드시 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.