나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [12] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [12] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매12계 2025타경535 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제109호 | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 353,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (12)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제109호

용도: 근린생활시설

감정가: 353,000,000원

토지면적: 4.26㎡ (약 1.29평)

토지 지분율: 425.72

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

건물 지분율: 2655.38

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOO

채권자: 비OOOOOOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동, 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 혼재된 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 입지조건

교통 상황이 매우 우수합니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 서남측 인근에 지하철 1호선 오류역이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 오류역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달해 있어 유동인구가 풍부한 입지입니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 지하 3층, 지상 20층 건물입니다.

물건이 위치한 제1층 제109호는 근린생활시설로 분류되며, 현재 공실 상태입니다. 이는 추후 임대 또는 직접 사용 시 초기 공실 위험을 낮출 수 있는 장점으로 작용할 수 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 개별 냉난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 현황

토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지의 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지의 남측으로는 약 35m 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 계단을 통해 약 4m 폭의 포장도로와 연결되어 있어 접근성이 양호합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 또한, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 개발 또는 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보입니다. 채권자는 비OOOOOOOOOOOO입니다. 권리 분석 시, 말소기준권리 파악 및 모든 권리 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 복잡한 권리 관계가 확인되지 않으나, 경매 진행 시 인수되는 권리가 있는지, 배당 관계는 어떻게 되는지 등 상세한 법률 검토가 필요합니다.

1.8. 상권분석

오류역 인근은 지하철역을 중심으로 형성된 상권으로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 유동인구가 꾸준히 존재하며, 특히 주거 밀집 지역과도 인접해 있어 배후 수요가 있는 편입니다. 본 물건의 1층 상가라는 점은 가시성 및 접근성 측면에서 긍정적 요인입니다. 주변 상권은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

1.9. 생활정보

오류역을 중심으로 상업 시설, 편의 시설, 관공서 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 어디든 이동이 용이하며, 오류동 지역은 지속적인 개발과 함께 주거 및 상업 환경이 개선되고 있는 지역입니다.

2.0. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 본건 "일련번호 1~3"은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 경사지 특성상 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가 형태입니다. 이는 경매 진행 및 입찰 시 혼동을 줄 수 있는 부분이므로 주의가 필요합니다.

* 현황 공실: 현재 해당 호실이 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축법규 제한: 다양한 법적 제한사항(가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한표면구역 등)은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 감정평가 참고사항: 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용 상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 현황과 상이할 수 있다는 점을 인지하고 경매 진행 시 참고해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 검색 결과, 오류동 31-280 일대에서 직속으로 인접한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 도시 환경 변화에 따라 잠재적 가능성은 언제든 존재할 수 있습니다.

2.1. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원 관할의 서울 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 역세권에 위치한 근린생활시설입니다. 편리한 교통과 비교적 양호한 주위 환경을 갖추고 있으며, 1층 상가라는 장점이 있습니다. 감정가는 3억 5천3백만원이며, 현재 공실 상태입니다. 공부와의 차이, 외부 관찰에 따른 평가의 한계 등 몇 가지 주의사항이 있으므로, 철저한 현장 답사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

2.2. 투자 포인트

* 역세권 상가: 오류역 인근의 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 1층 상가: 높은 가시성과 접근성으로 인해 잠재적 임차인 확보에 유리합니다.

* 적정 감정가: 현재 감정가를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 오류동 지역은 지속적인 도시 재생 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 물건의 가치와는 차이가 있을 수 있습니다. 최종 입찰 결정 전 반드시 전문가와 상담하시고, 직접 현장을 방문하여 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계