나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [2] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제지1층 제비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 비엠씨코퍼레이션

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 내역

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280, 구로예미지어반코어 제지1층 제비102호

토지면적: 4.58㎡ (약 1.38평)

건물면적: 28.60㎡ (약 8.65평)

용도: 근린상가

건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하 3층/지상 20층)

준공일: 2020년 8월 27일

1.3. 평가 내역

감정가: 475,000,000원 (금 사억칠천오백만원)

주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로를 형성하고 있어, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 지하철 1호선 "오류역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 상황은 보통인 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접합니다.

북측으로는 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 4월 28일 접수된 주식회사에이치앤케이홀딩스의 근저당권 (채권금액: 1,300,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(강제경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,300,000,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있습니다.

참고: 본건은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가와 유사하게 이용될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본 물건은 근린상가 용도로 이용되고 있으며, 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

건축물대장상으로는 해당 건물(구로예미지어반코어)에 업무시설(오피스텔) 188호, 근린생활시설 17호가 있어 총 205개 호실로 구성되어 있습니다. 본건은 그 중 근린생활시설에 해당합니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건은 지하철 1호선 오류역을 중심으로 형성된 노선상가지대에 위치하고 있습니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 그리고 주상복합 건물들이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지하철 1호선 오류역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통해 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

주변으로는 마트, 은행, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

본건 주변에 대해 일반적인 검색을 통해 확인한 결과, 부동산 거래나 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 위치와 실제 이용 상태 차이

본건은 건축물대장상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 실제로는 경사지에 위치하여 남측 도로변으로 노출된 1층 상가와 유사하게 활용될 수 있습니다. 이러한 공부상 표기와 실제 이용 상태 간의 차이는 향후 명도 또는 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장을 확인하고 차이를 숙지해야 합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 현재 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 세입자 유무, 미수령 임대료 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 오류역 인근에 위치한 신축급(2020년 준공) 건물 내 근린상가입니다. 현재 공실 상태이며, 감정가는 475,000,000원입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 지층과 실제 노출형 1층 상가의 이용 상태 차이, 미상 임대 관계 등은 잠재적 리스크로 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물(2020년 준공)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 1호선 오류역 초역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

현재 공실 상태로, 향후 임차 맞추기를 통해 추가 수익 창출이 기대됩니다.

일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 사업 활동이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 향후 예상 임대수익률, 권리관계 분석 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

본 보고서에서는 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 및 제반 권리관계를 고려한 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.