나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [6] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (6)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제103호

건물명: 구로예미지어반코어

용도: 근린상가

감정가: 434,000,000원

토지면적: 4.93㎡ (약 1.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.76㎡ (약 9.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고, 남서측 인근에 지하철 1호선 오류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 남측으로는 약 35m 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 계단을 통해 약 4m 폭의 포장도로와 연결됩니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 분류됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (주식회사에이치앤케이홀딩스, 채권최고액 1,300,000,000원) 입니다.

등기사항 요약:

* 갑2 소유권이전 1번신탁등기말소 (주식회사에이치앤케이산업): 말소 예정.

* 을1 근저당권 (주식회사에이치앤케이홀딩스, 1,300,000,000원): 말소 예정.

* 갑4 강제경매 (비엠씨코퍼레이션, 3,464,851,888원): 말소 예정.

본 경매 개시 결정에 따른 등기부 채권 총액은 1,300,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 이는 본 물건 취득 시 인수해야 할 권리이므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구로구 오류동 일대는 1호선 오류역을 중심으로 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 생활 상권의 특성을 보입니다. 오류역 주변은 유한대학교, 동양대학교, 한영대학교 등 교육기관이 인접하여 학생 수요가 있으며, 가산·구로디지털단지와의 접근성도 고려해볼 수 있습니다. 노선상가지대로서 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있으며, 특히 오류버들시장은 주민 생활권과 밀접한 상권으로 평가받고 있습니다. 본 물건의 경우, 근린생활시설 용도로 입찰 예정이며, 주변 상가들의 업종 분포는 식당, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 업종 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오류역 도보 이용 가능 (약 8분 거리), 다수의 노선버스 운행.

* 편의시설: 주변에 상업 시설이 발달하여 쇼핑, 식음료 매장 등 이용이 편리합니다. 구로구 차원에서 운영하는 다양한 주민 편의 시설(종합사회복지관, 생활문화지원센터 등)이 있습니다.

* 의료시설: 구로구 내 다수의 병원(내과, 정형외과, 외과 등)이 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울연희미용고등학교, 서울정진학교, 서울한영대학교, 성공회대학교 등 다양한 교육기관이 구로구 내에 위치해 있습니다.

* 주변 환경: 본 건은 지하철역 인근의 상업지역에 위치하나, 별도로 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 비소멸 권리: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 명도 및 소유권 행사 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 공실 및 공사 관련: 감정평가서상 일련번호 1~16번 근린생활시설은 현재 공실로 이용 중입니다. 건물의 상태, 공실 발생 가능성, 향후 임대 및 관리 부담 등을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 감정평가 시 외부 관찰, 주위 탐문 등을 참고하여 평가되었기에 실제 현황과 상이할 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이: 본 건 '일련번호 1~3'은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가로 보인다는 점은 입찰 시 참고해야 할 중요한 사항입니다. 이는 실제 사용 용도와 공부상 용도의 불일치로 인한 문제 발생 소지가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 오류역과 인접한 역세권 상가로, 교통 접근성이 우수하고 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지에 있습니다. 최근 준공된 신축 건물(구로예미지어반코어)의 근린생활시설로서 기본적인 시설은 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나, '지상권'이라는 비소멸 권리의 존재는 본 건 취득 시 가장 큰 위험 요인이므로, 이에 대한 철저한 조사와 명확한 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다. 또한, 현재 공실 상태인 점과 공부상 층수와 실제 이용 현황의 차이점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 지하철 1호선 오류역과 가까워 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로, 기본적인 설비 및 외관 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 상권 활성화 가능성: 오류동 일대의 개발 계획 및 주변 상권 활성화 추세를 고려할 때, 향후 상권 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 지역 주민 대상 서비스 제공, 소규모 사무실 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 434,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 '지상권'이라는 인수 부담의 예상 해결 비용, 공실로 인한 초기 공사 및 임대료 손실 가능성, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 추가 부담은 없습니다. 따라서, 감정가 이하로 입찰가를 산정하여 위험 요소를 상쇄하는 전략을 추천합니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.