나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경535 [4] 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 ""오류역""이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/ 지상 20층 건물로서,
일련번호 ""1 ~ 16""(근린생활시설)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 복합판넬(경계벽) 마감 등,

일련번호 ""17 ~ 19""(오피스텔)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호 "" 1 ~ 16"": 근린생활시설(현황 공실임),
일련번호 ""17 ~ 19"": 오피스텔(주거용)로 각각 이용 중임.
(후첨 "" 내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

오류동 31-280, 31-294 공히
도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선임.

공부와의 차이

본건 ""일련번호 1 ~ 3""은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가인 바, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경535 (4)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 31-280 구로예미지어반코어 제1층 제101호

* 건물명: 구로예미지어반코어

* 용도: 근린상가

* 감정가: 397,000,000원

* 토지 면적: 5.47㎡ (약 1.66평)

* 토지 지분: 5.472100000000001㎡ (약 1.66평)

* 건물 면적: 34.13㎡ (약 10.33평)

* 건물 지분: 34.1316㎡ (약 10.33평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 비OOOOOOOOOOOO

* 건축물 정보:

* 주 용도: 업무시설, 근린생활시설

* 총 층수: 지하 3층 / 지상 20층

* 사용승인일: 2023년 03월 24일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 해당 호실: 지상 1층 제101호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 남서측 인근에 지하철 1호선 "오류역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 근린생활시설과 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 계단을 통해 노폭 4m 내외의 포장도로와 연결됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (주식회사에이치앤케이홀딩스, 2025-04-28 접수, 1,300,000,000원)

* 등기부 요약:

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2025-04-28, 권리종류: 소유권이전 1번신탁등기말소, 권리자: 주식회사에이치앤케이산업, 말소: -

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2025-04-28, 권리종류: 근저당권, 권리자: 주식회사에이치앤케이홀딩스, 권리금액: 1,300,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-06-12, 권리종류: 강제경매, 권리자: 비엠씨코퍼레이션, 권리금액: 3,464,851,888원, 말소: 말소, 비고: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경535)

* 등기부채권 총액: 1,300,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 주변 상업지역 현황: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 왕복 6차선 도로를 따라 근린생활시설, 업무시설, 주상용 건물 등이 소재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

* 이용상태 (해당 호실): 일련번호 "1 ~ 16": 근린생활시설 (현황 공실임).

* 건물 내 타 호실 구성: 총 205호 규모로, 업무시설(오피스텔 188호) 및 근린생활시설(17호)로 구성되어 있음.

5. 생활정보

* 대중교통 접근성: 지하철 1호선 오류역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 노선버스가 운행되는 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변 편의시설: 킴스클럽, 롯데마트, 고척 아이파크몰, 코스트코 등이 인근에 위치함. (외부 조사 필요)

* 주변 교육시설: 서울오류초등학교, 경인중학교, 경인고등학교 등이 반경 1km 내에 위치함. (외부 조사 필요)

* 주변 의료시설: 구로성심병원 등이 인근에 위치함. (외부 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 공부상 층 표기와 실제 이용 현황 차이: 본건 "일련번호 1 ~ 3"은 공부상 지하 1층으로 등재되어 있으나, 경사지에 소재하여 주출입구가 남측 도로변으로 노출된 1층 상가임. 이는 경매 진행 및 입찰 시 참고해야 할 사항임.

* 현장 조사 제한으로 인한 정보 불확실성: 이해관계인의 부재로 인하여 외부 관찰, 주위 탐문, 표준적 이용상태, 건축물 현황도 등을 참고하여 평가되었으므로, 실제 현황과 상이할 수 있음.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 확인되지 않았으며, 현재 공실 상태임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 상가 공실 위험: 근린생활시설 용도로 현재 공실 상태이며, 향후 임대 및 운영 전략이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 지하철 1호선 오류역 초역세권에 자리한 근린생활시설 상가입니다. 2023년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 깔끔한 외관 및 최신 설비를 기대할 수 있습니다. 오류역 및 다양한 버스 노선 접근성이 우수하여 출퇴근 및 외부 활동이 용이하며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 유동인구 확보에 유리합니다. 다만, 공부상 층수 표기와 실제 이용 현황 간 차이가 존재하며, 임대 관계 미확인 및 현장 조사 제한으로 인한 정보 불확실성은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 현재는 공실 상태이나, 주변 상권 분석 및 적절한 운영 계획을 통해 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 1호선 오류역 도보 5분 이내 거리 (실제 거리는 다를 수 있음).

* 신축급 건물: 2023년 준공으로 비교적 최신 시설 이용 가능.

* 활성화된 배후 상권: 오류역 주변의 꾸준한 유동인구 및 상업 시설 밀집 지역.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 증대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 397,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 권리관계 요약: 말소기준권리(근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 추가 분석 필요성: 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 주변 실거래가, 임대 시세, 물건의 실제 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하고, 현장 조사를 통해 추가적인 정보를 확보한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.