나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10250 [4] 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10250 [4] 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제604호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10250
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제604호
• 감정가: 208,800,000원
• 최저가: 208,800,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매12계 2025타경10250 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제604호 | 감정가: 208,800,000원 | 최저가: 208,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10250 (4)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 74-2 자라하우스 제6층 제604호

용도: 다세대주택

감정가: 208,800,000원

토지 면적: 13.55㎡ (약 4.10평)

건물 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

건물 제시외 면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 이OO

준공(사용승인)일: 2014년 10월 17일

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "신화중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 북측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 이OO입니다.

일반적인 강제경매 절차에 따라 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 말소기준권리 및 대항력 있는 임차인 여부는 추가적인 조사가 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 명도 진행 시 임차인과의 협의 및 법적 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 기능이 중심인 지역으로, 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주민들의 기본적인 생활 편의를 충족시키고 있습니다.

신화중학교가 인접해 있어 교육 관련 수요 및 학군 프리미엄 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: 신화중학교가 인접해 있으며, 상대보호구역에 해당되므로 교육청 확인이 필수적입니다.

교통: 차량 접근 가능하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 본건 604호에는 집합건축물대장 상 주택과-36800(2014.10.27.)호에 의거, 14㎡ 규모의 주거용 판넬/판넬구조 무단 증축이 확인되었습니다. 이는 위반건축물로 등재되어 있으며, 관련 이행강제금 부과 및 향후 철거 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 해당 무단 증축 부분은 제시외 건물로 별도 평가되었으며, 이에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

도시계획 및 건축 제한:

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 건축 시 층수 및 용도 제한이 있습니다.

또한, 공항시설법에 따른 수평표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 여러 법규의 적용을 받으므로 건축 및 개발 시 추가적인 검토가 필요합니다.

특히, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어, 신화중학교와의 관계에서 건축 행위가 제한될 수 있습니다. 반드시 관할 교육청(강서양천교육청)에 상세 확인이 필요합니다.

건축허가·착공제한지역으로 지정된 점도 고려해야 합니다.

정비구역 지정: 본 건 지역이 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정(2017-08-03)되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 등 정비사업 진행 여부에 따라 토지 이용 계획에 변동이 있을 수 있습니다.

임차인 미확인: 현재 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 시 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 다세대주택으로, 비교적 최근에 준공되었으며(2014년), 기본적인 생활 인프라와 교통 접근성이 양호한 편입니다.

하지만, 14㎡에 달하는 상당한 규모의 위반건축물 등재는 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 철거 또는 원상복구 비용, 이행강제금 부과 가능성 등을 신중하게 고려해야 합니다.

또한, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 건축허가·착공제한지역 등 복잡한 도시계획 및 법적 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 본 건의 투자 가치는 이러한 리스크들을 해소하고 정비사업 등의 잠재적 이익을 고려하여 종합적으로 판단해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

소형 면적의 활용: 13.55㎡의 토지 지분과 18.92㎡의 전용 면적을 가진 소형 다세대주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수익 창출이 가능합니다.

향후 개발 가능성: 본 건 지역이 정비구역으로 지정되어 있어, 장기적으로 재개발 또는 재건축 사업 추진 시 상당한 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

입지 개선 가능성: 향후 주변 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 입지 개선 가능성을 고려할 수 있습니다.

위반건축물 리스크 감안한 저가 매수 기회: 위반건축물 존재로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 반드시 리스크 해소 비용을 정확히 산정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계