나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51709 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2624 남악센트레빌리버파크 128동 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "롯데마트" 남동측 인근에 위치하는 남악센트레빌리버파크 제128동 제9층 제902호로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 내 제9층 제902호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 경보설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2024. 5. 16. 접수 제9539호, 임차권자: 최금만, 임차보증금: 210,000,000원, 전입일자: 2024. 4. 29., 점유개시일자: 2022. 4. 29., 확정일자: 2022. 5. 30.)가 있으나 경매신청채권자 주택도시보증공사(임차보증금 대위변제자)로부터 2026. 7. 28.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 이 법원에 제출됨(특별매각조건 결정 있음).
위 내용과 관련한 특별매각조건 결정으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함.
현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 1,669,230원(2024년 11월~2025년 10월) 있음. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51709 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2624 남악센트레빌리버파크 128동 9층902호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 219,400,000원

토지면적: 54.39㎡ (약 16.45평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 (준공승인일 2019년 12월 17일 기준)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 "롯데마트" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 광주지방법원 목포지원 2025타경51709 강제경매 개시 결정 (2025-11-21 접수)입니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사건희)

* 주택임차권 (최금만, 보증금 210,000,000원) - 2024-05-16 접수, 2022-05-30 확정일자, 2024-04-29 전입일자.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원) - 2025-11-21 접수, 말소기준권리.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-29

* 확정일자: 2022-05-30

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 채권액과 임차인 보증금이 동일한 점 주목 필요.

권리분석 결론:

말소기준권리보다 선순위인 최 임차인의 주택임차권은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인 최 은 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

인수되는 보증금 합계: 0원 (단, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함)

1.3. 상권분석

주변 시설: "롯데마트" 남동측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

오피스텔 공급: 남악센트레빌리버파크는 총 1258세대 규모로, 지역 내 오피스텔 공급량 및 수요를 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 "롯데마트" 및 "롯데아울렛"을 비롯한 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 (버스 승강장) 이용이 편리합니다.

주거환경: 아파트, 오피스텔 단지 등이 혼재하여 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

교육환경: 인근에 무안행복초등학교가 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 최 임차인의 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. [cite: "주의사항", "물건명세서 참고사항"]

미납 관리비: 공용부분 관리비 약 1,669,230원 (2024년 11월 ~ 2025년 10월)이 미납되어 있으며, 매수인이 인수할 수 있습니다. [cite: "주의사항", "현황조사보고서"]

현장 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 생략되었으므로, 실제 물건 상태 확인을 위한 현장 방문이 반드시 필요합니다. [cite: "기타참고사항"]

주변 환경: 삼향읍 남악리 2605번지에 생활폐기물 관련 시설인 "남부권 환경클린센터"가 인접해 있습니다. 한편, 삼향읍 유교리 일대에 추진되었던 의료폐기물 소각장 건립 계획은 주민 반대 및 군의 불허 결정으로 현재 진행되지 않고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 무안군 남악신도시 내 주요 시설과 인접한 오피스텔로, 최근 실거래가 역시 안정적인 수준을 유지하고 있습니다.

다만, 선순위 대항력 있는 임차인 최 의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 위험이 존재하며, 미납 관리비 부담 가능성도 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 인수 금액을 정확히 산정하고 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 남악신도시 중심 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

최근 실거래가 동향: 2026년 1월 기준, 비슷한 면적대(84㎡)의 실거래가 215,000,000원에서 238,100,000원 사이로 시세가 형성되어 있습니다.

인수 리스크 관리 시 수익 기대: 임차인 인수 금액을 감안하더라도, 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,400,000원

최근 실거래가 (유사 면적/층수): 2026년 1월 15일, 8층 거래가 215,000,000원

임차인 보증금 인수 예상액 (최악의 경우): 210,000,000원 (인수 조건 고려) [cite: "주의사항", "물건명세서 참고사항"]

건물면적(84.73㎡) 및 층수(9층)를 고려하여, 유사 층수(8층) 거래가인 215,000,000원을 기준으로 하되,

임차인 보증금 인수 가능성을 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

입찰가를 산정함에 있어 인수해야 할 임차인 보증금 210,000,000원을 제외하고,

시세 대비 적정가격을 고려해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

권장 입찰가: 190,000,000원 내외 (임차인 보증금 인수 위험 및 미납 관리비 부담을 감안한 금액)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.