나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73593 [1] 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 2층 2016호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "의정부송산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트단지, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 10층 건물 내 제2층 제2016호로서, (사용승인일 : 2020.06.05) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설(상가)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차장설비, CCTV설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측에 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 북동측에 노폭 약 18m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-01-12) , 지구단위계획구역(민락2지구) , 대로1류(폭 35m~40m)(2023-01-31)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-01-12)(접합), 공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73593 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 803-1 민락송학글래드스톤앤그레이스모나코 2층 2016호

용도: 근린상가

감정가: 117,000,000원

건축물 정보:

건물명: 민락 송학글래드스톤 앤 그레이스모나코

사용승인일: 2020년 06월 05일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 10층

전유 부분 면적: 건물 30.45㎡ (약 9.21평)

토지 정보:

토지 면적: 13.58㎡ (약 4.11평)

토지 지분: 13.58㎡ (약 4.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김O

1.2. 입지조건

위치: 경기도 의정부시 민락동 소재 "의정부송산초등학교" 남서측 인근.

주위 환경: 다세대주택, 아파트 단지, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로: 남서측으로 노폭 약 30m, 북동측으로 노폭 약 18m의 포장도로에 각각 접함.

토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구(민락2), 과밀억제권역.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 07월 10일 접수된 김포축산업협동조합의 근저당권 (채권액 117,600,000원)

총 등기부 채권액: 117,600,000원

매각으로 소멸되는 권리: 집합건물 등기부요약에 따르면, 소유권이전1번신탁등기말소(2020.07.10), 근저당권(2020.07.10), 임의경매개시결정(2025.11.20) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 동일 효력이므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 없는 것으로 확인됨.

임차인 현황:

임차인: 김 (김무령)

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입/사업일자: 2024년 02월 23일

확정일자: 2025년 11월 05일

배당신고일자: 2026년 01월 29일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 명도 대상이 됨.

1.4. 상권분석

건물 용도: 본건이 위치한 건물은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설로 복합 구성되어 있음. 본 물건은 근린생활시설(상가)로 이용 중임.

건물 규모: 지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물이며, 본건은 2층에 위치함. (총 447호실)

주변 상권: 아파트 단지 및 학교 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재적 소비자 확보가 용이한 지역임. 각종 근린생활시설이 밀집되어 있음.

건물 관리: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비, 주차장설비(460대), CCTV설비 등을 갖추고 있음.

1.5. 생활정보

편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 양호함.

교육시설: "의정부송산초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수함.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호함.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 이사 협상 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 명도 기간이 길어질 가능성이 존재함.

공실 위험: 상가 물건 특성상 공실 발생 가능성이 항상 존재하며, 주변 상권 활성화 정도 및 본건의 경쟁력에 따라 공실 기간이 달라질 수 있음.

건물 노후화: 2020년 사용승인으로 비교적 신축에 가깝지만, 향후 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있음.

혐오시설: 제공된 정보 및 현장 조사 기준으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않음.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 민락2지구의 우수한 입지에 소재한 신축급 근린상가 건물임.

주변 아파트 단지 및 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있음.

건축물 사용승인일(2020.06.05) 기준 비교적 신축 건물이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됨.

권리관계상 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됨.

현재 임차인은 대항력이 없으므로 명도 절차를 통해 인수가 가능함.

1.8. 투자 포인트

성장 가능성이 높은 민락2지구 내 입지로 향후 가치 상승 기대.

초등학교 및 대규모 아파트 단지 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

신축 건물로 초기 유지보수 비용 부담이 적음.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 행사 상 문제가 없을 것으로 예상됨.

합리적인 가격으로 매입 시, 임대 수익 및 시세 차익 동시 추구 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이며, 토지/건물 일괄 매각 대상임.

현재 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 명도 비용, 취득세, 법무사 비용, 중개수수료 등 부대 비용을 충분히 고려해야 함.

주변 유사 상가 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단하는 것이 중요함.

일반적으로 감정가의 80~120% 범위 내에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 경우 권리 관계가 명확하고 명도 가능성이 높아 감정가 수준 또는 그 이상으로도 입찰을 고려해볼 수 있음.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 답사 및 시세 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.