나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9120 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1620-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "본술산" 남측 및 동측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1),2) 일단지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 창고 건부지로 이용중임. 기호 4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 창고 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1),2) 동측 및 북동측으로 노폭 약 4∼5미터 포장도로에 접함. 기호 4) 남동측으로 노폭 약 4∼5미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 기호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 철골조 기성품칼라강판지붕 1층건으로서, 외벽, 내벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, 바닥 : 시멘트몰탈 마감 등, 창호 : PVC 창호 등 임. 기호 3)-1 경량철골조 기성품칼라강판지붕 1층건으로서, 외벽, 내벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, 바닥 : 시멘트몰탈 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임. 기호 5),6) 일반철골구조 판넬지붕 1층건으로서, 외벽, 내벽 : 샌드위치 판넬 마감 등, 바닥 : 우레탄 마감 등, 창호 : PVC 창호 등 임.

이용상태

기호 3) 창고로 이용중임. 기호 3)-1 관리사로 이용중임. 기호 5) 창고로 이용중임. 기호 6) 창고로 이용중임.

설비내역

전기설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9120 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 1620-5

용도: 창고시설

감정가: 1,712,667,300원

토지면적: 3412.00㎡ (약 1032.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 1433.85㎡ (약 433.76평)

건물 제시외면적: 394.24㎡ (약 119.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리 소재 "본술산" 남측 및 동측 근거리에 위치하며, 인근 지역은 단독주택 및 농경지가 주로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 간선도로와의 연계성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 기호 1, 2 토지는 동측 및 북동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있으며, 기호 4 토지는 남동측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 2 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉) 및 4등급(저촉) 지역에 포함됩니다.

* 기호 4 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2017-01-09, 전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 지역에 포함됩니다.

주변시설 정보: 본건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 시설이 주로 분포하고 있습니다. 혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았으나, 일부 지역이 가축사육제한구역에 해당되어 향후 주변 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (총액 0원).

등기부 현황 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권 최고액 합계 1,560,000,000원)입니다.

* 이후 압류(제주특별자치도) 및 임의경매 개시 결정(제민신용협동조합, 채권액 1,360,687,445원)이 등기되었습니다.

* 건물 등기부에도 유사한 권리 관계가 확인됩니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 소유권 이전(강성효, 김선우) 및 소유권 이전 청구권 가등기(김애정)가 존재하나, 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권의 경우, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리로, 주로 농경지 및 단독주택 위주의 지역입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 발달된 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근 가능한 인근 마을 또는 제주시 중심지를 이용해야 합니다.

창고시설로서의 잠재적 수요는 제주도 내 농수산물 유통, 관광객 대상 물품 보관 등 특정 산업과 연계될 수 있으나, 직접적인 상업 활동을 위한 상권은 미흡합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근 도로망을 통해 제주시 및 주요 지역으로 이동 가능합니다.

편의시설: 인근 마을에 기본적인 편의 시설이 있을 수 있으나, 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의 시설은 차량으로 상당 시간 이동해야 이용 가능합니다.

교육시설: 주변에 초등학교 등 교육 시설이 존재할 수 있으나, 통학 거리 등을 추가 확인해야 합니다.

주변환경: 전원적인 농촌 및 주거 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물 및 법정지상권: 매각 대상에서 제외된 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 가능성이 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다.

제한적인 토지 이용: 계획관리지역이나, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 용도 제한 및 보전 지역에 포함되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

제외 물건 및 권리 관계: 건물 내부 변전 시설 및 일부 제시외 건물이 매각에서 제외되며, 특히 블럭조 스레트지붕 단층 창고(67.69㎡)는 제3자 소유로 철거 각서가 제출되었으나, 이에 대한 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

적치물 처리: 현재 지상에 적재된 건설 자재, 기계류, 폐자재 등은 낙찰자가 직접 처리해야 하는 부담이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 와산리에 위치한 창고시설 및 토지로서, 일괄 매각 대상입니다.

상당한 면적의 토지와 건축물을 보유하고 있으며, 감정가는 17억원대입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각 제외 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 불분명, 다수의 토지 이용 제한, 적치물 처리 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

입지 자체는 농경지 및 주택 지역으로, 상업 활동보다는 물류, 보관 등의 용도로 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능하여 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

제주도라는 지역적 특성상 관광 및 농수산업 발달에 따른 물류 및 보관 시설에 대한 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

등기부상 복잡한 권리 관계는 경매 절차를 통해 정리되므로, 권리 인수 부담이 적을 수 있습니다 (단, 법정지상권 제외).

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,712,667,300원을 기준으로 하되, 제시된 잠재적 리스크 요인(법정지상권 불분명, 제시외 건물 제외, 각종 토지 이용 제한, 적치물 처리 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

또한, 해당 물건의 실제 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(철거, 정리 등)을 면밀히 분석한 후, 적정 수익률을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사와 전문가의 컨설팅이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.