나이스옥션 법원경매 전주 2025타경1055 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1639-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 '전주기전중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 '주상용 건부지' 상태임.

인접 도로상태

- 기호(1) : 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기전여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기전중학교,기전여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호2-가) 1층 : 소매점, 2층 : 다가구주택(3가구), 3층 : 다가구주택(3가구), 4층 : 다가구주택(1가구).

설비내역

기호2-가)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 전주지방법원에서 진행 중인 2025타경1055 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1639-9번지이며, 용도는 근린주택입니다.

감정평가액은 908,322,300원입니다.

토지 면적은 262.50㎡(약 79.4평)이며, 건물 면적은 439.93㎡(약 133.1평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 부OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, '전주기전중학교'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

물건의 북서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 기전여자고등학교 및 기전중학교 상대보호구역에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2012년 8월 23일에 설정된 부안수산업협동조합의 근저당권(금386,100,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 모두 소멸됩니다.

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

본건에는 여러 임차인이 있으나, 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 김

보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2012-08-23. 대항력 없음.

* 김

보증금 55,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2020-06-03. 대항력 없음.

* 김

보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-13. 대항력 없음.

* 서

보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-01-06. 대항력 없음.

* 여

보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-03. 대항력 없음.

* 최

보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-15. 대항력 없음.

* 최 (성년후견인 최 로 추정)

보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2012-09-05. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사

보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-07-03. 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대에 위치한 근린주택입니다.

1층은 소매점, 2층부터 4층까지는 총 7가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.

인근 학교(기전중학교, 기전여고)와 주거 단지를 배후로 하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권입니다.

1층 상가 역시 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 역할을 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 전주기전중학교, 기전여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 버스 승강장이 가까워 시내 접근성이 용이합니다.

* 편의시설: 주거지대 내 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 모든 임차인에 대해 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 실제 명도 시 추가적인 협의나 명도 비용이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김 , 여 )의 경우, 권리관계 및 보증금 관련 사항을 추가로 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 감정평가서에 명시된 구조 및 마감재 정보 외에 건물의 실제 노후도, 수리 필요성 등에 대한 정보는 부족합니다. 현장 방문을 통한 정확한 건물 상태 확인이 필수적입니다.

* 규제 사항: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등 관련 법규를 준수해야 하므로, 향후 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 효자동3가의 준수한 주거지역에 위치한 근린주택으로, 상가와 다가구 주택이 혼합된 복합 용도 건물입니다.

모든 등기부상의 권리는 말소될 예정이며, 임차인들 역시 대항력이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

인수 보증금이 0원이라는 점은 투자 리스크를 줄이는 요인입니다.

주변 학교와의 근접성, 교통 편의성 등을 고려할 때 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 건물: 상가와 주택 임대 수익을 동시에 창출할 수 있는 구조입니다.

* 우량 입지: 학교와 근접한 주거지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수 부담이 없습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 거래가 간편합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 908,322,300원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 개별 다세대 주택의 경우 전용면적 74.81㎡(약 22.6평) 기준으로 2026년 2월~3월에 14,000만원에서 16,500만원 사이에 거래되었습니다.

이는 본건 근린주택 전체의 가치와 직접 비교하기는 어렵지만, 지역 내 부동산 시세의 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본건은 근린주택으로서 건물 전체와 토지를 일괄 매각하는 점, 그리고 임차인 인수 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 772,000,000원 ~ 863,000,000원

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰가는 최소 경쟁 입찰가 이상에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.