나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34427 [1] 광주광역시 남구 봉선동 1121-13 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 '남부경찰서 방림지구대' 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등이 혼재한 기존주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈위페인트마감, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 평지로 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약5미터내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34427 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 1121-13 제1층 제102호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

토지면적: 43.06㎡ (약 13.0평)

토지지분: 43.06㎡ (약 13.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.05㎡ (약 22.1평)

건물지분: 73.05㎡ (약 22.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치하며, '남부경찰서 방림지구대' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 기존 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다. 본건 남측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 11월 3일에 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(을5)입니다. 이 말소기준권리보다 선순위인 소유권 관련 등기(갑1, 갑3, 갑5)는 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 근저당권(을5, 을7, 을9) 역시 말소기준권리보다 늦거나 동일하여 모두 소멸 대상입니다. 해당 물건은 임의경매 개시 결정된 건으로, 매각이 완료되면 기존의 등기부상 권리 대부분이 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 개요나 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 봉선동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포되어 있습니다. '남부경찰서 방림지구대'가 인근에 위치하여 치안 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본 건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호입니다. 내부 마감은 벽지 마감 등으로 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 지상권이 언급되어 있으나, 이에 대한 상세 정보가 없어 인수 여부 및 권리 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 별도의 임대차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 실제 거주 현황 및 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 9백만원입니다. 주변 환경은 주택가와 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리분석상으로는 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 미확인된 지상권의 존재 가능성은 유의해야 할 사항입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없어 금전적인 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 봉선동이라는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세를 고려한 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 금전적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 109,000,000원입니다. 최근 제시된 주변 유사 물건들의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 부동산 임의경매 절차의 특성상 유찰 가능성 및 경쟁률 등을 고려해야 합니다. 잠재적 리스크 요인(지상권 등)의 불확실성을 감안하여, 감정가 수준에서 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 98,100,000원 ~ 109,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.