나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13294 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제4층 제410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건 내 ‘가산양우내안애애플’ 제4층 제410호로서 (사용승인일 : 2013.09.26) 외 벽 : 강화유리 마감 및 치장벽돌 붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 공부상 오피스텔로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 7필 일단의 사다리형 토지로서, 건부지(도시형생활주택. 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) ~ 3) 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) ■ 일련번호 4) 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의) ■ 일련번호 5) ~ 7) 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

물건 비고

임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13294 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제4층 제410호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제4층 제410호

사용승인일: 2013년 9월 26일

감정가: 126,000,000원 (일억 이천 육백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 면적: 4.17㎡ (약 1.26평)

건물 면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 7필 일단의 사다리형 토지이며, 건부지(도시형생활주택, 오피스텔)로 이용 중입니다.

2.2. 교통 환경

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상황은 북동측으로 노폭 약 40미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 지완 근저당권(을3)으로 파악됩니다.

본 건 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리(임차권, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 서 (한국토지주택공사)

보증금: 119,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 2일

확정일자: 2021년 7월 28일

배당신고일자: 2023년 9월 11일

대항력: 없음

주의사항 및 물건명세서상 명시된 바와 같이, 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않으며, 임차권승계인인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

또한, 채권자 및 임차권자는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

이에 따라 인수되는 임차보증금은 '0원'입니다.

3.3. 소멸 및 인수 권리 요약

매각으로 인해 소멸되는 권리: 주택임차권, 근저당권, 다수의 가압류, 압류, 강제경매 개시 결정 등

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 0원)

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 현황

가산동은 서울 서남권의 주요 업무지구 및 IT 산업단지로, 직장인 수요를 기반으로 한 오피스텔 임대 및 매매 수요가 꾸준한 지역입니다.

'가산 양우내안애 애플'은 준공된 지 10년이 넘어가는 비교적 신축급 오피스텔로, 지역 내에서 안정적인 수요를 확보하고 있을 것으로 예상됩니다.

본 물건은 4층에 위치하며, 전용면적 17.35㎡ (약 5.25평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다.

4.2. 주변 상업 및 업무 지구

대상 물건 인근은 다양한 업무시설, 산업단지, 그리고 이에 종사하는 인구를 위한 상업시설 및 주거시설이 밀집한 지역입니다.

가산디지털단지와 인접하여 직주근접성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

이러한 배후 수요는 오피스텔의 임대 수익률 안정화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 가산동주민센터, 공원, 학교, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대형 쇼핑몰 및 상업 시설 이용도 용이한 편입니다.

5.2. 인근 시설 (혐오시설 유무 확인)

주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 물건 보고서 작성에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 정확한 주변 환경 및 혐오시설 유무에 대해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이 물건 정보

본 물건은 공동담보 물건으로, SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

임차권 승계인 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 조건 매각이라는 점은 인수되는 권리 부담이 없다는 장점이 있지만, 해당 조건 이행 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

대상 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트/지정기간 등)으로 지정되어 있어, 향후 매수인의 자격 및 용도에 따라 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

건축선 후퇴 규정도 존재하므로, 건축 관련 인허가 시 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 가산디지털단지 인근의 우수한 직주근접성

* 소형 오피스텔로 인한 낮은 투자 진입 장벽

* 안정적인 임대 수요 확보 가능 지역

* 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음

8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 일반적인 경매 투자 기준으로 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

현재 가산동 오피스텔 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 약 105,000,000원 ~ 113,400,000원 범위에서 형성될 수 있습니다.

다만, 이는 시세 변동 및 입찰 참여 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시점의 시장 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 핵심 업무지구 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 직주근접성이 뛰어나 안정적인 임대 수요가 기대되는 투자 가치가 있는 물건입니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 있었으나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되며 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 토지이용계획상의 각종 제한 사항과 공동담보 및 SGI 인수조건 변경 등의 특이사항은 매수 시 고려해야 할 부분입니다.

또한, 정확한 주변 시세 및 물건 상태 확인을 위해 반드시 현장 방문을 통한 실사(답사)가 필요합니다.

충분한 시장 조사와 현장 확인을 거친다면, 투자 목적에 부합하는 합리적인 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.