나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73639 [1] 경기도 동두천시 지행동 691 부영아파트 302동 11층 1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "신천초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2003.07.25. 사용승인된 철근콘크리트조 경량철골트러스위금속기와잇기지붕 12층건 내 11층 1101호로서 외벽: 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 가장형이고, 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

소재지: 경기도 동두천시 지행동 691 부영아파트 302동 11층 1101호

용도: 아파트

건축년도: 2003년 7월 25일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트조 경량철골트러스위 금속기와잇기지붕 12층 건물 중 11층 1101호

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평), 전용면적 기준. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73639 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치하며, "신천초등학교" 북동측 인근입니다.

주변은 공동주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 관련 도로 및 각종 도시계획 규제를 받고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 지역적 특성을 지닙니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권이전: 갑6 (2016-09-22) 나숙현, 갑13 (2022-01-06) 권동훈 (임의경매로 인한 매각 2021타경3970)

주택임차권: 을7 (2024-05-30) 윤혜영 (보증금 250,000,000원, 말소 기재)

강제경매: 갑15 (2025-11-21) 주택도시보증공사 (채권액 266,099,666원, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 250,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤혜영

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

확정일자: 2022-04-06

대항력: 없음

참고: 상세 임차인 정보에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권은 '말소' 처리되었습니다.

3.3. 주의사항 및 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

상세 임차인 정보상 윤혜영 씨의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급된 내용과 상세 임차인 정보의 '대항력 없음' 및 등기부상 '말소' 기재 사이에 불일치가 존재하므로, 실제 현장 조사 및 법원 공고를 통해 권리 관계를 최종 확인하는 것이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 신천초등학교가 있어 교육 관련 배후 수요가 있습니다.

주변에 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

동두천시 지행동의 주거 지역 내에 자리 잡고 있어, 단지 자체 및 주변 상업 지구 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 신천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 단지 내 도로를 통해 외부 공공도로와 연결되며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활편의: 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 단지 정보: 동두천부영3단지 내에 위치하며, 총 7개 동, 380세대로 구성되어 있습니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 190대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관계의 불확실성: '특이사항'의 '대항력있는임차인' 표기와 상세 임차인 정보의 '대항력 없음', 등기부의 '말소' 기재 간의 차이가 존재합니다. 이는 보증금 인수 여부와 관련된 중대한 리스크가 될 수 있으므로, 철저한 재확인이 필수적입니다.

* 지역적 특성: 동두천시의 지역 경제 상황 및 부동산 시장의 변동성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 지정은 향후 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 84.99㎡(약 25.71평) 규모의 아파트입니다.

신천초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있으며, 기본적인 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

감정가는 204,000,000원으로 책정되었으나, 임차인 권리 관계에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

권리 분석상 특이사항이 명확히 해소된다면, 실수요자 또는 투자자에게 고려할 만한 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 실수요층 확보 가능성: 초등학교 인근이라는 입지적 강점은 꾸준한 실수요층 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리 관계 형성 기대: 만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다면(현재 정보상 '인수 보증금 합계 0원'), 권리 관계가 명확해져 추가적인 금전적 위험을 줄일 수 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성 탐색: 최근 실거래가와 감정가를 비교하여, 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰가를 산정할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월: 192,000,000원 (11층)

* 2026년 5월: 188,000,000원 (4층)

* 2026년 6월: 175,000,000원 (10층)

본 물건의 감정가는 204,000,000원이며, 최근 거래가 평균 약 185,000,000원 수준입니다.

본 물건은 11층으로, 2026년 4월 거래된 11층 물건(192,000,000원)과 유사한 층수에 해당합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'임을 고려할 때, 감정가의 80% 수준인 약 163,200,000원부터 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 임차인 권리 관계의 불확실성, 명도 비용, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

권리 관계가 명확히 정리된다는 가정 하에, 최근 거래가를 기준으로 175,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 경쟁 입찰 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.