나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30877 [1] 충청북도 충주시 연수동 926 우림아파트 가동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 "충주중앙초등학교" 북동쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북쪽 인근에 간선도로(번영대로) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 제12층 제1203호로서, 외벽 : 페인트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

아파트(남향, 계단식)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 북쪽으로 왕복6차선, 서쪽으로 왕복2차선, 동쪽 및 남쪽으로 노폭 8m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-08-07)(충의택지개발사업지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2024-05-10)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-05-24)(소로2-452)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-454)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-22)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(동심예능유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30877 (1)

소재지: 충청북도 충주시 연수동 926 우림아파트 가동 12층 1203호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원 (본 건 지분 기준)

토지면적: 34.84㎡ (약 10.54 평)

건물면적: 84.73㎡ (약 25.63 평) - 전용면적

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (약 1/3 지분 추정)

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 1990년

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 충주시 연수동 소재 '충주중앙초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 인근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거지로서 양호한 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 북측 인근에 간선도로(번영대로) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 단지 북측으로 왕복 6차선, 서측으로 왕복 2차선, 동쪽 및 남쪽으로는 노폭 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(충의택지개발사업지구)으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류, 중로3류 도로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역(동심예능유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

소멸되는 권리: 본 경매는 말소기준권리(2011.02.08 국민은행 근저당)보다 후순위 권리들이므로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸됩니다. (예: 국민은행 근저당, 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사 강제경매개시결정 등)

임차인 현황:

* 권미숙 (전입일자: 2021-01-19)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로, 명도 저항은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 실질적인 점유 여부 및 퇴거 협의는 필요합니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (1991-11-11, 최명자)

* 근저당 (2011-02-08, 국민은행, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (2025-09-03, 권기호외 2명, 상속)

* 강제경매 (2025-09-03, 제일호더블류홀딩스자산대부주식회사, 14,732,806원) - 본 경매 개시

* 등기부채권 총액: 60,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 우림아파트는 충주시 중심부의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

단지 인근으로 주요 도로 및 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 2026년 4월~5월 기준, 동일 면적(84.73㎡) 아파트가 1억 3,150만원에서 1억 6,400만원 범위에서 거래되었습니다. 본 건은 12층으로, 층수 이점을 고려할 때 시세 상단에 근접하거나 초과할 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

감정가 5,300만원은 토지 및 건물 지분(약 1/3 추정)에 대한 가치로 보이며, 이는 최근 실거래가(1.3억~1.6억) 대비 약 1/3 수준으로, 시장 가격과 합리적인 비율을 이루는 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 남향의 계단식 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브 지붕 13층 건물 내 12층에 위치합니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설: '충주중앙초등학교'가 인근에 있으며, '동심예능유치원'과 관련된 상대보호구역이 설정되어 있어 교육 환경 보호 측면이 고려됩니다.

주차: 아파트 단지 내 총 126대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지상 2대, 지하 8대). 다만, 본 건(1203호)의 개별 주차 공간 배정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

건축 정보:

* 아파트명: 연수우림아파트

* 사용승인일: 1990년 12월 11일

* 총 세대수: 208세대

* 최고층: 13층

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 낙찰자는 해당 지분만의 소유권을 취득하게 됩니다. 나머지 지분 소유자와의 관계, 향후 사용 수익 분할, 공유물 분할 소송 등 추가적인 법적 절차나 협상이 필요할 수 있으며, 이는 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

명도 관련: 대항력 없는 임차인(권미숙)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실질적인 점유 및 거주 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

향후 재산권 행사: 지분 소유자로서 다른 공유자들과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 연수동에 위치한 우림아파트의 지분(약 1/3 추정) 경매 물건으로, 기본적인 입지 조건과 교통, 생활 편의성은 양호한 편입니다.

감정가는 약 1/3 지분 가치에 대한 것으로, 최근 시장 거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

가장 큰 특징이자 유의해야 할 점은 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 취득 후 소유권 행사에 있어 추가적인 절차와 협상이 필요함을 의미하며, 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 및 차임이 없어 명도 자체는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 합리적인 가격: 감정가(5,300만원)는 최근 아파트 전체 매매가(1.3억~1.6억)의 약 1/3 수준으로, 지분 취득 시 시세 대비 저평가된 가격으로 매수할 기회를 제공합니다.

높은 층수의 장점: 12층에 위치하여 채광, 조망 등 주거 만족도를 높이는 층수 이점을 가지고 있습니다.

우수한 입지 조건: 충주시 중심 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

향후 권리행사 가능성: 지분 취득 후, 다른 공유자들과의 협의를 통해 공유물 분할, 매도, 임대 등 다양한 재산권 행사 방안을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 감정가는 53,000,000원입니다.

최근 84.73㎡ 아파트의 매매가는 1억 3,150만원에서 1억 6,400만원으로 형성되어 있습니다. 본 건의 지분율(약 1/3)을 고려하면, 전체 시세는 약 4,380만원에서 5,470만원 범위로 추정됩니다.

감정가(5,300만원)는 이러한 추정치와 유사한 수준입니다.

본 건은 12층이라는 층수 이점과 우수한 입지를 가지고 있으나, 지분 매각이라는 특성상 취득 후 재산권 행사에 대한 불확실성이 존재합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 지분 매각 리스크를 감안하여 약 58,000,000원 ~ 68,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 110% ~ 128% 수준입니다.

입찰 전, 잔여 지분 소유 현황 및 향후 재산권 행사 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

(참고: 입력된 가격은 만원 단위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.