나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10416 [1] 강원특별자치도 속초시 조양동 1390-2 속초서희스타힐스더베이2차 공동 주택동 25층 2506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 '조양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 기존주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 고속버스터미널이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상34층 건물내 25층 2506호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅, 대리석 등 내 벽 : 벽지마감, 일부타일마감 창 호 : 이중창구조

이용상태

공동주택(아파트) 단위세대임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복6차선 아스팔트포장도로에, 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에, 서측으로 폭 약 3미터 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(2017-03-30)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부면적에 의거 작성하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 속초지원 2025타경10416 (1)

소재지: 강원특별자치도 속초시 조양동 1390-2, 속초서희스타힐스더베이2차 공동 주택동 25층 2506호

용도: 아파트

감정가: 373,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 1. 면적 정보

토지 면적: 16.44㎡ (약 4.97평)

건물 전용 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건물 상세 정보

건물명: 속초 서희스타힐스 더베이 2차

구분: 집합건물

동: 공동주택동

호수: 2506호

층: 25층 (해당 층)

총 층수: 34층

사용승인일: 2021년 07월 30일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

주요 용도: 공동주택(아파트), 근린생활시설

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 속초시 조양동 소재 '조양초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트, 기존주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 고속버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로는 왕복 6차선, 북측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 폭 약 3미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구에 해당합니다.

인근에 속초 해수욕장, 속초종합운동장 등 편의 및 여가 시설이 위치하고 있으며, 다수의 학교(조양초, 설악중 등) 및 상업시설이 존재합니다.

"혐오시설"에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경 및 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 인수 부담이 있는 특수 물건입니다.

말소기준권리: 2022년 01월 07일 접수된 주식회사한국토지신탁의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2022-01-07)

* 을1: 근저당권 (주식회사한국토지신탁) - 2022-01-07, 55,000,000원 (말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (에스비아이저축은행) - 2022-04-27, 280,800,000원 (말소)

* 을3: 주택임차권 (김연춘) - 2021-12-08(확정일자), 330,000,000원 (인수)

* 갑4: 임의경매 (주식회사한국토지신탁) - 2025-11-21, 55,000,000원 (말소)

총 등기부 채권 금액: 665,800,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 28일

확정일자: 2021년 12월 08일

배당신고일자: 2024년 09월 06일

대항력: 있음

인수 여부: 인수 (선순위 임차권)

비고: 임차인의 전입일자(2021-12-28) 및 확정일자(2021-12-08)가 말소기준권리(2022-01-07)보다 앞서므로, 임차인의 보증금 330,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 속초시 조양동은 신축 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거 중심 상권입니다.

고속버스터미널이 인접해 있어 광역 교통 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

주변에 다양한 편의시설, 식당가, 금융기관 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 충족됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 아파트로, 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등을 갖추고 있습니다.

총 231대의 실내 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

인근에 다양한 학군(조양초, 설악중, 속초중, 속초고 등)이 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

대형마트, 편의시설, 식당가 등이 인접해 있어 생활 편리성이 높습니다.

속초 해수욕장, 속초종합운동장 등 여가 및 스포츠 시설 접근이 용이하여 풍부한 여가 활동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김연춘의 보증금 330,000,000원 인수입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

부동산 시장의 전반적인 변동성 리스크가 존재합니다.

향후 건물 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인을 받은 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하며 속초시 조양동의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 330,000,000원 인수 리스크가 상당하여, 총 취득 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 아파트로 상품성이 우수하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

동해안 관광 도시 속초의 핵심 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

우수한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

인수되는 임차인 보증금을 감안하더라도, 적정 수준의 입찰가를 통해 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 373,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 3월~5월, 77.07㎡~77.78㎡ 기준): 285,000,000원 ~ 350,000,000원

최근 최고가 매매 사례(350,000,000원, 77.78㎡, 29층) 기준, 단위 면적당 약 4,500,000원/㎡의 시세로 추정됩니다.

본건(84.99㎡)의 경우, 면적 및 층수를 고려 시 예상 시세는 약 380,000,000원 ~ 400,000,000원 수준으로 추정됩니다.

중요 고려사항:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 김연춘의 보증금 330,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 총 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 330,000,000원 입니다.

총 취득 비용을 감정가 수준(373,000,000원)으로 맞추기 위한 이상적인 입찰가는 약 43,000,000원 (373,000,000원 - 330,000,000원)입니다.

하지만, 시장 가치를 보수적으로 반영하여 총 취득 비용을 약 380,000,000원으로 설정할 경우,

예상 입찰가: 50,000,000원

(총 예상 취득 비용: 입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 330,000,000원 = 380,000,000원)

위 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금을 포함한 총 취득 비용이 감정가 수준을 약간 상회하거나, 최근 거래 사례의 시세와 유사하도록 산정한 보수적인 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 기일 변경 여부, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.