나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73628 [1] 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 13층 1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재하며, 주위는 상가, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

본 건물의 구조는 철근콘크리트구조임.

이용상태

주거용 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형으로 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로를 통하여 본건으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73628 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 13층 1303호

용도: 오피스텔

감정가: 229,000,000원

건물면적: 47.75㎡ (약 14.45평)

토지면적: 8.70㎡ (약 2.63평) (토지지분: 8.7㎡)

건축년도: 2021년

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사(HUG)로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재

* 주위환경: 상가, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재된 도심 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 지하철역 소재로 대중교통 이용 편리

* 도로: 해당 건물로 진출입 가능한 도로가 인접해 있음

* 도시계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을구 10번, 접수 2025-11-20)

* 소멸주의 원칙: 말소기준권리보다 선순위인 권리 없이, 을구 1번 주택임차권(황예슬) 및 해당 경매개시결정 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 등기부상 권리 외 지상권 등은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김채민

* 전입일자: 2025-09-01

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 황예슬

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-07

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 보증금: 231,000,000원

* 비고: 매각으로 인해 해당 주택임차권은 말소될 예정이며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

* 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 서류를 제출하였습니다.

* 을구 1번 주택임차권 등기(황예슬)를 말소하는 것에 동의하였습니다.

* 따라서, HUG 관련 채무로 인한 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 김채민의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 주의해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 의정부시 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 주변 시설: 상가, 오피스텔, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리합니다.

* 상업 잠재력: 일반상업지역에 속해 있어 임대수익 및 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 의정부중앙초등학교가 인근에 있어 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주거환경: 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 도심 속 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김채민:

* 해당 임차인은 2025년 9월 1일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, 보증금과 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어 실제 금액을 확인하기 어렵습니다.

* 명확한 보증금/차임 정보가 확인되기 전까지는 잠재적인 추가 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* HUG의 포기 조건에도 불구하고, 해당 임차인과의 관계는 별도로 철저히 조사하고 신중하게 접근해야 합니다.

* 감정가 대비 시세: 본 물건의 감정가(229,000,000원)는 최근 실거래가(약 153,000,000원 ~ 175,000,000원) 대비 높은 편으로, 시세 반영 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 중심상권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 권리관계상 HUG 관련 채권은 매각으로 소멸되며, 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김채민의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 해당 임차인의 실체 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 최근 실거래가 추이를 고려하여 가격적인 메리트를 확보하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 이용이 편리한 위치 (정확한 역 정보는 별도 확인 필요)

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이합니다.

* 상업지역: 높은 임대 수요와 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 리스크 해소: HUG 관련 채무 및 임차보증금 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 47.7516㎡ (11층): 175,000,000원 (2025년 10월 20일)

* 40.996㎡ (8층): 158,000,000원 (2025년 10월 20일)

* 39.2878㎡ (9층): 153,000,000원 (2025년 10월 20일)

* 건물 면적 47.75㎡ 기준, 가장 유사한 거래 사례는 11층 175,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인 김채민의 보증금 및 차임 정보 미상이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 현재 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제안합니다.

* 김채민 임차인 관련 불확실성을 해소하기 위한 추가적인 조사 및 해당 리스크를 어느 정도 감수할 수 있는지에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.